Компанія «ТОМАС & СІМОНОВА» надає послуги з оцінки всіх матеріальних і нематеріальних активів, які повністю відповідають Міжнародним стандартам оцінки (МСО) і Міжнародним стандартам бухгалтерського обліку/Міжнародним стандартам фінансової звітності (МСБО/МСФЗ), з метою підготовки фінансової звітності. «ТОМАС & СІМОНОВА» надавала свої послуги з оцінки активів для аудиту, включаючи міжнародні аудиторські компанії, які входять до Великої Четвірки.
Співробітники компанії мають Міжнародні Сертифікати з оцінки провідних громадських професійних організацій, такі як «Американське товариство оцінювачів» та «Інститут Оцінки «(США)
Компанія «ТОМАС & СІМОНОВА» виконала понад 250 оцінок активів для великих компаній, які проходили міжнародний аудит, з кількістю інвентарних номерів в кожній компанії від 20 тис. до 60 тис. Оцінка активів вимагає обізнаності в технологіях і активах, які використовуються в різних галузях економіки.

Оценка недвижимости

В таблице ниже приведены расценки на услуги по оценке объектов недвижимости.

№	Типы объектов	Стоимость услуг, грн	Срок составления отчета, дней
Жилье
1	Квартиры	2000	3
2	Частные жилые дома	1500	3
3	Частные дома незавершенка	2500	4
4	Имущественные права в многоквартирном доме	2000	3
5	Незавершенка больше 1000 кв м	от 5000	от 5-и
6	Определение размера убытков от пожара, затопления и др.	5000	от 5-и
Однотипные нежилые объекты общей площадью
7	до 500 кв м	3000	3
8	от 500 до 1000 кв м	5000	5
9	от 1000 до 5000  кв м	10 000	от 5-и
10	> 5000 кв м	Дог.	от 5-и
11	незавершённая строительством до 1000 кв м	10 000	от 5-и
12	незавершённая строительством от 1000 кв м	договорная	от 5-и

Сооружения (инженерная инфраструктура, передаточные устройства, скважины,   дороги, аэродромы и др.) — цена и сроки выполнения работ договорные, так как зависит от объема и срока выполнения такой оценки.

Оценка выполняется на определенную дату на основании договора об оценке, путем изучения технических характеристик, осмотра, как правило, в течение 1-3 дней для несложных объектов. Для объектов большого объема, не типовых или для имущественных комплексов, длительность услуг по оценки может быть от 2-х до 4-х недель. Результатом есть Отчет,  который соответствует требованиям НСО-2 и МСО-2020.

Как выполняется оценка жилья? 

Основным подходом для квартир является метод сравнения.  Этот подход предполагает определение рыночной стоимости путем подбора аналогов. При этом, в зависимости от типа здания и площади квартиры оценщик старается подобрать аналоги в таком же типе зданий и близкой площади квартир, которые предлагаются к продаже или были проданы.

 Локация 

Стоимость квартиры прежде всего зависит от ее локации или местоположения. Всем понятно, что квартира в центре города стоит дороже, чем на окраине. Вопрос только – насколько дороже?

Поэтому очень важно, чтобы аналоги подбирались поблизости объекта оценки. Например, если квартира находится на левом берегу города Киева, то аналоги тоже должны находиться на левом берегу и не просто в том же районе (районы у нас слишком крупные), а также и в том же микрорайоне.

Типы зданий

При подборе аналогов необходимо учитывать типы зданий, в которых находятся аналоги и квартира, которая подлежит оценке.

В Украине основными типами многоквартирных домов являются:

— «сталинки» — дома, построенные до 2-ой мировой войны и некоторые – сразу после 2-ой мировой, в основном, до 5-и этажей;

— «хрущёвки» — дома, построенные в 50-х годах прошлого века, небольшой площади и с маленькой кухней, с “проходными” комнатами;

— «брежневки» и “чешки” – 9-и и 16-и этажные дома, построенные в 70-х-80-х годах прошлого века, в основном панельные, с раздельными комнатами, более просторными по сравнению с “хрущевками”;

— современные дома, с датой ввода после 1995-го года, которые разделяются на каркасные и панельные; они имеют счетчики тепла на каждую квартиру, современные лифты и электроплиты, современное утепление фасадов, просторные планировки и другие преимущества; стоимость кв м в таких домах. Как правило,  выше, чем в “старом” жилом фонде (хотя зачастую больше зависит от местоположения);

— реконструированные дома в историческом жилом фонде.

Таким образом, необходимо подбирать аналоги в здании, которое является таким же типом здания, как и квартира и имеет такие же конструктивные характеристики и примерно такую же дату строительства.

Техническое состояние здания и квартиры/помещения

 

Также необходимо подбирать аналоги, которые имеют техническое состояние и состояние отделки сопоставимое с оцениваемой квартирой. В случае если подобрать близкие аналоги нет возможности, необходимо проводить корректировки, пользуясь методом попарного сравнения.

Согласование результатов

На последнем этапе проводится согласование результатов, что предполагает статистический анализ отклонения результатов между собой и выбор тех значений, которые близки и наилучшим образом соответствуют оцениваемой квартире.

 Нежилые здания и сооружения 

Они включают такие объекты как

•  — Офисные здания и помещения;
•  — Рестораны, кафе, столовые;
•  — Банки;
•  — Бизнес-центры;
•  — Гостиницы;
•  — Торгово-развлекательные центры;
• — Кинотеатры, театры и другие помещения развлекательного характера;
• — Спортзалы и спортивные сооружения;
•  — Склады, в том числе логистические;
•  — Промышленные здания и сооружения; </p>
•  -Автозаправочные станции, линии электропередач, трансформаторные подстанции и многие другие.

Оценка нежилых зданий и сооружений

Для оценки могут использоваться все 3 подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход аналогичен описанному выше подходу для оценки квартир и состоит в подборе аналогов продаж или предложений и их корректировке.

Доходный подход предполагает определение стоимости исходя их того дохода, который может быть получен при эксплуатации объекта. Определяется разница между возможными доходами и расходами, после чего она капитализируется по ставке капитализации либо путем дисконтирования.

Затратный подход учитывает затраты на строительство нового объекта с учетом его износа. К остаточной стоимости замещения добавляют стоимость прав на земельный участок.

Сооружения, как правило, оцениваются затратным подходом в тех случаях, когда нет похожих активов, которые бы были выставлены на рынок. В случае если есть аналогичные активы, которые продаются, оценка может выполняться как сравнительным, так и доходным подходами. Оценку АЗС, гостиниц, офисов и других объектов см. в соответствующих разделах.

Оценка земельных участков

Услуги по оценке земельных участков могут выполняться для купли-продажи, обеспечении банковского кредита, аренде, слиянии и поглощении компаний и других видах инвестирования, отражения в финансовой отчетности.

Стоимость участков будет зависеть от видов их использования: для индивидуальных домов, земельных паев для сельскохозяйственной деятельности и ОСГ, для строительства многоквартирных ЖК и коммерческих объектов: бизнес-центров, банков, административных, логистических, торгово-развлекательных центров а также складских и промышленных объектов.

IRE и Thomas & Simonova оценивают объекты земельной собственности с учетом их потенциального наиболее эффективного использования (НЭИ), в соответствии с МСО-2020 и НСО-2 путем анализа рынка недвижимости, перспектив его развития, особенностей функционирования.

От 1 тысячи до 100 тысяч

Стоимость такой оценки зависит от ее сложности. Например, приусадебные земельные участки размером 6-12 соток могут быть оценены за 1 тыс грн. А вот оценка земельных участков для многоквартирных домов будет стоить от 10 тыс грн и больше.

Почему такая разница?

Стоимость любой оценки зависит от объема работ, которые необходимо выполнить. При этом, обязательным условием почти всех оценок является фотографирование объекта оценки, а также того, что окружает этот объект. Всем наверное понятно, что земельный участок в промышленной зоне будет не так ценен как участок в жилой застройке, где соседние участки также используются для проживания и строительства на них частного жилого дома. В это случае применяется, как правило, только один подход: сравнительный.

В чем он состоит?

В соответствии с требованиями сравнительного подхода, необходимо подобрать похожие земельные участки, проанализировать разницу в месторасположении этих земельных участков, отличия в их параметрах таких как форма, рельеф, т.е. расположение на склоне или на горизонтальной поверхности, примыкание к красной линии улицы или наличие подъездов к земельному участку и т.д. Хорошие оценщики, как правило, осуществляют фотографирование аналогичных земельных участков, особенно тех, которые использованы при обосновании результатов.

Далее оценщик обосновывает поправки на основе метода попарного сравнения, после чего делает вывод о стоимости. Всю эту информацию оценщик заносит в Отчет по оценке, который передает Заказчику.

Отчет по оценке

В соответствии с требованиями законодательства в Украине, отчет по оценке объектов включает:

-характеристику объекта оценки и его фотофиксацию;

— анализ и выбор методологии;

— копии информации объектов сравнения – например, принт-скрины аналогов, их описание и фото;

— расчеты и их обоснование;

— согласование результатов;

— выводы.

Земельные участки для строительства крупных объектов

Для оценки крупных участков таже применяется сравнительный подход, но поскольку предложений здесь немного, то сравнительный подход может не дать корректной величины. Поэтому основным подходом в этом случае является доходный подход, который базируется на модели с учетом рыночных данных и, как отмечено выше, с учетом НЭИ. Надо проанализировать  какие здания типично строятся на подобных участках, какая может быть плотность застройки и этажность, какие квартиры могут быть проданы и/или какие нежилые помещения, по каким ценам они будут продаваться и какой график продажи этих квартир. Например, нельзя же предположить, что все квартиры будут проданы на следующий день после начала строительства, для этого изучаются темпы продаж в других объектах, а цены должны соответствовать ценам на квартиры в подобных домах по месторасположению и конструктивным особенностям здания.

Далее оценщик должен рассчитать затраты на строительство, налоги и другие затраты, которые возникают в процессе возведения объекта. Оценщик должен построить денежные потоки и продисконтировать их с учетом стоимости денег во времени. Разницу между положительным и отрицательным денежным потоком относят, как правило, к стоимости земли. В оценке это называется методом остатка для земли.

Таким образом, объем работы по оценке сравнительным подходом и доходным существенно отличается и, как следствие, отличается стоимость выполнения таких оценок.

Мы проводим анализ рынка соответствующих активов, тенденции развития рынков недвижимости и текущее состояние экономики страны. Всю эту информацию мы приводим в отчётах по оценке. Мы имеем большой опыт, выполняем оценку качественно и в срок. Позвоните нам или сообщите свою электронную почту, и мы с вами обязательно свяжемся, чтобы начать оценку прямо сегодня.