Оцінка нерухомості

Найчастіше нерухомість в Україні оцінюється для укладання договорів відчуження, спадщини, застави, іпотеки, міни, внесення до статутного фонду.
Її виконують оцінювачі, які мають відповідну кваліфікацію. У деяких банках таку оцінку виконують співробітники банків, але їхня кваліфікація повинна відповідати тим самим вимогам, що й для незалежних оцінювачів.

Податки та збори

При укладанні угод купівлі-продажу учасникам сілки доведеться заплатити 1% від ринкової вартості нерухомості до пенсійного фонду – у всіх випадках.
1% бере нотаріус за реєстрацію угоди, хоча тут можуть бути і знижки за високої вартості об’єкта.
У разі якщо час власності менший за 3 роки до бюджету перераховується 5% і 1.5% військовий збір.
Якщо ж власником є іноземець, то прибутковий податок складе 18% плюс військовий збір.
При вступі у спадок не сплачуються якщо спадкоємцями є діти чи онуки. При першому продажу навіть якщо термін володіння менше 3-х років платежів до бюджету та військового збору немає. Для решти категорій спадкоємців в Україні стягується 5% прибуткового податку та 1.5% військовий збір.
При оформленні комерційних об’єктів завжди стягується прибутковий податок та військовий збір.

Скільки коштує оцінити нерухомість в Україні? таблицю

№	Типи об’єктів	Вартість послуг, грн	Термін виконання, днів
Житло індивідуальне
1	Квартири	2000	3
2	Приватні житлові будинки	1500	3
3	Приватні будинки незавершені	2500	4
4	Майнові права у багатоквартирному будинку	2000	3
5	Незавершене будівництво більше 1000 кв м	від 5000	від 5-и
6	Визначення розміру збитків від пожару, затоплення і т.п.	5000	від 5-и
Житлові будинки площею
7	до 500 кв м	3000	3
8	від 500 до 1000 кв м	5000	5
9	від 1000 до 5000 кв м	10 000	от 5-и
10	від 5000 кв м	Дог.	від 5-и
11	незавершене від;1000 кв м	10 000	от 5-и
12	незавершене від > 1000 кв м	договірна	від 5-и

Споруди (інженерна інфраструктура, передавальні пристрої, свердловини, дороги, аеродроми та ін.) – ціна та строки договірні, оскільки залежить від обсягу та строків оцінки.

Будь-яка оцінка виконується на певну дату за договором. Для того, щоб її зробити, потрібні технічні паспорти та правові документи; огляд квартири чи будинку. Терміни та ціни наведені у таблиці. Всі дані про об’єкт, методологію оцінки та розрахунки оцінювач наводить в оціночному звіті.
У разі якщо звіт виконується для сплати податків і платежів, він реєструється в державній базі звітів. За виконання оцінки стягується плата, з чим багато хто не погоджується, оскільки розрахунок податків – це обов’язковість держави.
Обіцяють, що цього року почнуть видавати довідку про вартість, яка буде безкоштовною.
При цьому передбачена можливість апеляції цієї вартості та оцінка незалежним оцінювачем у разі, якщо власник не згоден із вартістю, визначеною держорганом.

Як оцінюється житло?

Житло оцінюється методом порівняння на основі аналогів. При цьому, залежно від типу будівлі та площі квартири, оцінювач намагається підібрати аналоги в такому ж типі будівель і близької площі квартир, які пропонуються до продажу або були продані.

Локація

Вартість квартири насамперед залежить від її локації чи розташування. Усім зрозуміло, що квартира у центрі міста коштує дорожче, ніж на околиці. Питання тільки – наскільки дорожче?

Тому дуже важливо, щоб аналоги підбиралися оцінювачем поблизу локації об’єкта оцінки. Наприклад, якщо квартира, що оцінюється, знаходиться в спальному районі Києва, то аналоги теж повинні знаходитися в цьому ж районі, а іноді не просто в тому ж районі (райони у нас занадто великі), а також і в тому ж мікрорайоні.

Типи будівель

При підборі аналогів необхідно враховувати типи будівель, в яких знаходяться як аналоги, так і квартира, яка підлягає оцінці.

В Україні основними типами багатоквартирних будинків є:

– «сталінки» – будинки, збудовані до 2-ої світової війни та деякі – відразу після 2-ої світової, з цегляними стінами, дерев’яними або комбінованими перекриттями, від 4-х до 7-ми поверхів; якщо до 5-ти поверхів, то без ліфтів;
– «хрущовки» – будинки, збудовані в середині минулого століття, невеликої площі та з маленькою кухнею, з “прохідними” кімнатами, 5 поверхів, без ліфтів, бувають з цегляними стінами, блокові та панельні;
– «брежневки» та “чешки” – 9- та 16-ти поверхові будинки ХХ століття, в основному панельні, з роздільними кімнатами, більш просторими порівняно з “хрущовками”, з ліфтами , панельними стінами та з/б перекриттями;

– сучасні будинки, з датою введення після 1995-го року, які поділяються на каркасні та панельні; вони мають лічильники тепла на кожну квартиру, сучасні ліфти та електроплити, сучасне утеплення фасадів, просторі планування та інші переваги; вартість кв м у таких будинках. Як правило, вище, ніж у “старому” житловому фонді (хоча часто більше залежить від розташування);

– реконструйовані будинки – пам’ятники архітектури, історії та культури.

Таким чином, при виконанні оцінки необхідно підбирати аналоги в будівлі, яка є таким самим типом будівлі, як і квартира і має такі ж конструктивні характеритистики і приблизно таку саму дату будівництва.

Фізичний стан будинку або квартири (або її частини)

Також необхідно підбирати аналоги, які мають фізичний стан будівлі та якість обробки порівнянна з оцінюваною квартирою. Якщо підібрати близькі аналоги немає можливості, потрібно проводити коригування, користуючись способом попарного порівняння.

Узгодження результатів

На останньому етапі проводиться узгодження результатів, тобто вибір тих значень, які близькі і найкраще відповідають квартирі, що оцінюється.

Будинки, що використовуються для бізнесу

Ця оцінка включає:

– Офісні та адміністративні будівлі та їх частини;

– Ресторани, кафе, їдальні;

– Банки;

– Бізнес-центри;

– Готелі;

– торгово-розважальні центри;

– Кінотеатри, театри та інші приміщення розважального характеру;

– Спортзали та спортивні споруди;

– склади, у тому числі логістичні;

– Виробничі;

– АЗС, ЛЕП, споруди для передачі енергії та сигналів та багато інших.

Оцінка будівель та споруд нежитлової назви

Усі підходи та методи можуть бути використані для комерційних та виробничих будівель – у порівнянні, за витратами та за доходом.

Підхід порівняно в оцінці нежитлових будівель аналогічний описаному вище для оцінки квартир і полягає в підборі аналогів продажів або пропозицій та їх коригуванні для приведення до об’єкта, що оцінюється.

Прибутковий підхід – це визначення вартості виходячи з того доходу, який може бути отриманий. Різниця між можливими доходами та витратами капіталізується за ставкою капіталізації або дисконтується.

Підхід за витратами використовує витрати на будівництво нового об’єкта за вирахуванням усіх форм знецінення. До отриманого результату додають вартість землі.

Споруди, як правило, оцінюються витратним підходом у тих випадках, коли немає схожих активів, які були б виставлені на ринок. У разі якщо є аналогічні активи, які продаються, оцінка може виконуватися як у порівнянні, так і за доходом. Особливості оцінки певного виду майна див. у відповідних розділах.