Анализ рынка офисной недвижимости

Симонова Л.Н.

Ведущий аккредитованный член американского Общества Оценщиков,

заслуженный член Украинского общества оценщиков,

член Наблюдательного Совета по вопросам оценочной

деятельности ФГИ Украины

Рынок недвижимости в Украине продолжает расти, причем растут как спрос, так и предложение. Многие аналитики говорят о том, что цены на рынке завышены, но это нисколько не уменьшает количество покупателей, которое изо дня  в день только растет, поскольку рынок недвижимости в Украине в последнее время стал одним из альтернативних вложений капиала как для мелких, так и для крупних инвесторов, а рост цен на этом рынке последние 7 лет привлекает все больше капиталов – как внутренних, так и зарубежных.
Можно перечислить несколько причин высоких (по сравнению с рынками недвижимости других стран) цен на недвижимость в Украине. Приведу лишь две из них, которые влияют наиболее существенным образом. Прежде весго, это проблемы нового строительства, развитие которого сдерживается существующей криминальной системой землеотвода и землепользования а также разрешительной системой на собственно строительство.
Другой причиной являются небольшие (опять-таки,. по сравнению с другими городами в мире) цены за коммунальные услуги, когда те, кто покупает объекты для перепродажи в расчете на рост цен, несут минимальные затраты на  содержание объектов в период между покупкой и продажей. Например, в других странах ежемесячный платеж на содержание придомовой территории и охрану здания будет составлять от 300 до 700 долларов в месяц (а иногда и 1000 и 2000) с одной квартиры, не считая платы за такие коммунальные услуги, как элекроэнергия, вода или газ, которые в старнах с рыночной экономикой значительно выше, чем в Украине. Конечно, и предоставляемые услуги при этом будут более высокого качества, но у нас пока еще нет понимания качества жизни, у нас все еще  не хотят тратить средства именно на качество жизни за пределами своей квартиры и потому затраты на содержание жилья оказываются минимальными.
Несмотря на рост  рынка недвижимости, различные его сегменты переживают разные фазы роста и падения, перераспределения капитала между различными сегментами, скачкообразный  рост и корректировки в связи с резким завышением цен на рынке в какой-то момент.
При выполнении анализа рынка коммерческой недвижимости Украины были использованы данные о продаже офисных  помещений за I-IV квартал 2007г  и I-ый квартал 2008-го года по 20 крупным городам Украины, расположенных в различных регионах (юго-восточный, западный, центральный, а также  АР Крым). Рассматривалась динамика изменения цен офисных помещений в центральных районах этих городов и средняя стоимость офисных  помещений в пределах города. Данные использовались из открытых источников: сети Интернет и печатных изданий.

В таблице 1 представлены цены реализации объектов офисной недвижимости в различных регионах Украины в долл за кв м и определен рост средних цен на недвижимость в этих регионах в течении 2007-го года и в 1-ом квартале 2008-го года.

 

 

Анализ изменения цен продажи недвижимости на протяжении 2007-го года показывает, что почти во всех регионах Украины цены стабильно росли. При этом, учитывая то, что к концу 2006-го года цены на недвижимость в Киеве поднялись очень резко, их увеличение в Киеве замедлилось и не превышало 15% к концу 2007-го года. В то же время, в таких городах как Кривой Рог, Донецк, Луганск, Николаев, Чернигов увеличение цен проходило более активно – на 60-80% на протяжении 2007-го года. Это можно объяснить оживлением деловой активности в этих городах, так как цены на недвижимость зависят, как и цены на любой товар, от массы денег, которая «давит» на рынок.
В некоторых западных регионах, таких как Тернополь, Луцк также наблюдалось стремительное увеличение цен, которое связано не столько с оживлением деловой активности, сколько с деньгами украинцев, которые работают за рубежом, но покупают недвижимость дома.
Лидером роста в 2007-м году стали Одесса и Ялта, где на протяжении 3-х кварталов 2007-го года почти не было увеличения цен, а в 4-м квартале произошел скачок и по сравнению с началом 2007-го года он достиг 206,5% в Одессе и 216,5% в Ялте. Стремительный рост цен в конце 2007-го года связан с мировым ипотечным кризисом, потому как падение цен в США привело к потере интереса инвесторов к рынкам США и спекулятивные капиталы перенаправились на рынки, где цены были стабильными и увеличивались. Появление этих капиталов привело к еще одному скачку цен, который можно было наблюдать в 1-м квартале 2008-го года. При этом, соперничая за ценовое лидерство, продавцы так высоко подняли цены, что количество соглашений значительно уменьшилось, что заставляет оценщиков очень осторожно подходить к ценам предложений, поддавать реальному сомнению возможность реализации недвижимости по этим ценам и использовать наиболее низкие из цен, которые наблюдаются на рынке.
Увеличение цен продажи и отсутствие подобного увеличения цен аренды привели к уменьшению ставок капитализации, поскольку, арендаторы – это реальные потребители, а для продажи очень часто используют «спекулятивные» деньги. Поэтому странное на первый взгляд падение ставок капитализации ниже депозитных ставок объясняется тем, что «спекулятивные» деньги вкладываются в недвижимость не из расчета на отдачу капитала от сдачи в аренду, а с целью получения сверхприбыли от увеличения цен.
На величину ставки капитализации влияют такие факторы, как целевое использование недвижимости, местоположение относительно центра населенного пункта, степень развития деловой активности в прилегающем микрорайоне.

 

 

На величину ставки капіталізації впливають такі фактори, як цільове використання нерухомості, місцеположення відносно центру населеного пункту, ступінь розвитку ділової активності у прилеглому мікрорайоні

Безусловно, стоимость недвижимости определяется многими факторами, но как всякая экономическая категория товара, стоимость недвижимости определяется массой денег, которая «давит» на рынок, а масса денег определяется, в свою очередь, уровнем деловой активности в регионе. В какой-то момент рост цен на недвижимость также начинает влиять на рост деловой активности, поскольку данные факторы являются взаимосвязанными.

Регионами с наибольшей деловой активностью в Украине традиционно являются: Киев, Одесса, Донецк, Днепропетровск, Львов и Харьков. Анализ изменения цен в этих городах показывает, что в абсолютном выражении цены на недвижимость наибольшими являются в Киеве. К началу 2007-го года цены в Киеве достигали в среднем 5 тыс долларов за кв м в районах, прилегающих к центральному ядру. В то же время, арендные ставки начали падать и ставка капитализации достигла 10%, сравнявшись со ставками по долларовым депозитам. Падение арендных ставок привело к снижению интереса инвесторов, что замедлило рост цен в Киеве и к концу 2007-го года они выросли всего на 15%.

В 1-ом квартале 2007-го года произошел скачкообразный рост цен на офисную недвижимость в Киеве и в среднем он составил ____%. При этом, резко упало количество сделок с офисной недвижимостью как в Киеве, так и в других городах, где произошел скачкообразный рост цен в 1-ом квартале.  В начале лета рост цен прекратился, но количество сделок не увеличилось, что, как правило, является предвестником некоторой коррекции самых высоких цен и даже их некоторого снижения. Также ситуация усугубляется ежегодным летним затишьем, традиционным для украинского рынка недвижимости.

Высокие ставки капитализации в начале 2007-го года в регионах привели к оживлению этих рынков и капитал устремился в регионы, что привело к более существенному росту цен в регионах и снижению ставок капитализации по регионам. Безусловно, рост в регионах происходил в зависимости от степени деловой активности и от покупательной способности потребителей в регионах – иногда постепенно, а иногда и скачкообразно.

В некоторых регионах, например, в Ивано-Франковске, наблюдалось падение цен на недвижимость, связанное, скорее, с предыдущим завышением цен, чем с уменьшением деловой активности.

Другой тенденцией стал рост цен в регионах, жители которых ездят на заработки за рубеж. К таким регионам относятся западные регионы: Черновцы, Тернополь, Луцк, в которых наблюдался высокий рост цен из-за недостаточного развития девелопмента. Здесь на рынок давят не деньги деловой активности региона, а деньги, заработанные остербайтерами за рубежом, а в отсутствие нового строительства эти деньги приводят к росту цен без большого роста деловой активности в регионе.

К концу 2007-го года крайне обострился мировой ипотечный кризис, связанный с падением цен на рынках недвижимости США. В этих условиях рынок Украины стал более интересен потенциальным инвесторам и приток  спекулятивных денег спровоцировал очередной скачок цен на рынках недвижимости в Украине, который наблюдается в 1-ом квартале 2008-го года. Можно сказать, что началом этого «скачка» стал рост цен на недвижимость в Одесском регионе, который наблюдался уже в 4-ом квартале 2007-го года, в то время как предыдущие 3 квартала в Одессе было относительное затишье..

Анализ изменения цен на офисную недвижимость в течении 2007-го года и в 1-ом квартале 2008-го года показывает, что основной тенденцией в Украине остается рост цен, который иногда происходит скачкообразно с последующим небольшим падением и стабилизацией цен, а иногда – более плавно и равномерно. В любом случае, общие тенденции остаются одинаковыми для всех регионов, хотя каждый регион развивается индивидуально в зависимости от покупательного спроса в каждом отдельном регионе.

В таблице 2 представлен рейтинг максимальных цен на офисную недвижимость в конце 2007-го года, а в таблице 3 – рейтинг для 1-го квартала 2008-го года

 

Таблица 2
Рейтинг максимальных цен на офисную недвижимость в конце 2007-го года

                                                                                
Таблица 3
Рейтинг максимальных цен на офисную недвижимость в 1-ом квартале 2008-го года

  

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что офисная недвижимость пользуется устойчивым спросом, особенно в центральных районах областных городов. Это связано с ростом бизнес активности региональных рынков, что подтверждается ростом цен, особенно на региональную недвижимость. В ближайшее время резкого падения цен на офисную недвижимость не ожидается, так как рынок этой недвижимости все еще далек от насыщения.
Растущие цены продажи недвижимости потихоньку вынуждают арендаторов также повышать арендные ставки, хотя этот процесс идет более медленно, чем рост цен продажи, так как арендаторы – это реальные пользователи недвижимости в отличие от большой доли спекулятивных денежных средств, привлеченных рынком продаваемых объектов. Кроме тог, в Украине только организовывается рынок взаимоотношений арендатор-арендодатель, которые не всегда является цивилизованным и зачастую арендаторы бывает незащищены от произвола арендодателей в части беспричинного или произвольного одностороннего повышения арендной платы и низкого качества услуг, предоставляемых арендатору. По этим причинам украинские компании предпочитают приобретать помещения в собственность в отличие от западных компаний, которые предпочитают их арендовать.
Отставание роста цен продажи от роста цен аренды иногда приводит к парадоксальной ситуации падения ставок капитализации до 5%. Но этот факт не должен вводить нас в заблуждение о том, что инвесторы реально соглашаются от операций с недвижимостью иметь отдачу ниже, чем депозитный процент. Падение ставок связано не с падением отдачи капитала, а с тем, что в ожидании роста цен инвесторы, купившие недвижимость в расчете на рост цен, т.е. за спекулятивные средства, соглашаются на «заниженную» арендную плату от временных арендаторов на краткосрочный период в 1-2 года, в расчете на то, что прибыль будет получена от роста цен, а не от отдачи капитала при сдаче в аренду.

Ставки капитализации для объектов офисной недвижимости, посчитанные по средним ценам и средней арендной плате, приведены в таблице 4. При этом, ставка капитализации рассчитывалась с учетом средней недозагрузки помещений в размере 5% и усредненной платы за менеджмент в размере 3% от валового дохода.
 

 
 
Следует отметить, что приведенные ставки капитализации являются усредненными величинами, реальные ставки необходимо определять на основе рынка подобных помещений в каждом регионе. Для примера в таблице 5 приведены ставки капитализации для банковских помещении в тех же регионах, полученные путем анализа рынка аналогов для банковских помещений. 

   
Сравнение усредненных ставок с реальными показывает их небольшое различие. Возможно, что по мере стабилизации ценовой ситуации на рынке недвижимости и установления более цивилизованных взаимоотношений между арендатором и арендодателем ставки капитализации будут выравниваться на различных рынках и будут более реально отражать ситуацию отдачи вложенного капитала.