тел.: +38 (095) 083-75-04

тел.: +38 (067) 942-31-69

e-mail: office@ire.kiev.ua

Замовити дзвінок >
X

    Зворотній зв'язок








    Підтверджую відправлення листа.

    Можно ли покупать недвижимость в Украине?

    Несмотря на продолжающееся падение цен на рынке недвижимости, этот рынок продолжает привлекать наше внимание, а самым интересным всегда является ответ на вопрос: куда пойдут цены на этом рынке. И если в былые времена цены на недвижимость неизменно поднимались при росте цен на нефть/сырье/металл, то в последнее время мы наблюдаем неизменное и уверенное снижение этих цен на рынке жилой недвижимости, несмотря на колебания курса, инфляцию и прочие факторы. При этом, объемы строительства продолжают то
    расти, то падать.

     

    Тем не менее, инвесторы квартир все еще страдают из-за поведения недобросовестных застройщиков/девелоперов, которые по-прежнему, после всех скандалов предлагают зачастую «отдать им деньги и забыть». Ведь в договорах, которые подписывают инвесторы («покупатели воздуха») в недостроенных домах, все еще присутствуют весьма дискриминационные условия по отношению к покупателям. Фактически инвесторы после всех скандалов на рынке недвижимости и после всех нововведений в виде покупки модных нынче деривативов и имущественных прав по-прежнему никак не защищены от потери своих денег и квадратных метров. Ни одна из существующих ныне легальных схем приобретения жилья не защищает инвестора и это печально осознавать. Хотя создание действенного механизма защиты прав инвестора является важной задачей именно государства, но государство почему-то не спешит защищать покупателей и регулировать взаимоотношения между покупателем недвижимости и продавцом. Например, договора на покупку имущественных прав (или деривативов) прописаны так, что уплаченные за квартиру средства вам могут вернуть в любой момент без пояснения причин. Особенно это выгодно для застройщика/девелопера в момент резких скачков курса, так как платите-то вы в гривнах, и возвращают вам ваши средства в гривнах, но ведь это уже «не те» гривны!!!! При этом, ни один из застройщиков не соглашается на индексацию перечисленной суммы в случае ее возврата или на прописывание эквивалента в долларах США. И это в лучшем случае. В худшем застройщик просто исчезает с вашими деньгами и добиться их возврата НЕВОЗМОЖНО!!!!

     

    Вы спросите – а как же тогда покупаются квартиры? Ответ простой: покупатели берут на себя все риски, так как у них просто нет другого выхода: не хочешь – не покупай. Видимо, не так уж плохо чувствуют себя застройщики и реальной конкуренции у них все же нет – иначе надеюсь, они бы шли на уступки покупателям. Они еще могут дать вам «скидку» в размере 0,5 – 1%, но согласиться на нормальные условия в договоре они просто не в состоянии, что свидетельствует о том, что конкуренции на самом деле нет.
    Получив ваши деньги, застройщик не несет никакой ответственности за сроки ввода дома в эксплуатацию и практика такова, что задержка в полгода этого самого ввода – это нормальная ситуация. В реальности вы сможете начать ремонт в квартире через год после обещанного, так как вы с удивлением обнаружите, что несмотря на наличие документа о вводе, стройка совсем не закончена: фасад не отделан, коммуникации не подключены, а застройщик ждет официального решения о почтовом адресе….
    Поэтому если вы ввязались в эту процедуру покупки недостроенной квартиры, то вам надо запастись терпением, потому как не только застройщики хронически не выполняют все свои обещания, но и масса домов строится без разрешительных документов и потом годами вводятся в эксплуатацию. Если вообще вводится. Так как есть даже дома, по которым приняты судом решения об их сносе, так как построены они были незаконно – на участке земли, который имеет другое целевое назначение или с нарушением многих норм государственных стандартов. Поэтому перед покупкой дома надо обязательно проверить документы у застройщика. И самый худший аргумент – это тот, когда вам говорят: смотрите сколько мы уже продали квартир – разве все бы их купили? Если такое слышите, то бегите от этого дома подальше, так как вряд ли кому-то понравится жить в доме без коммуникаций, не иметь возможности оформить регистрацию, не иметь комфортных условий проживания, жить на вечной стройке без лифта и т.д.
    Что надо проверять?
    Захочет ли застройщик достроить дом и ввести его в эксплуатацию – личное желание застройщика, которое никак не связано с тем сколько квартир он продал и какие обязательства на себя якобы взял. Причем, везет обычно покупателям первой секции, так как ее достраивают как демонстрационную часть, а с деньгами остальных секций исчезают. Почему государство не хочет защищать своих граждан? Но это так понятно, ведь депутаты представляют зачастую интересы именно застройщиков, а не инвесторов и представить себе, что они проголосуют за законопроект, который бы защитил покупателей квартир просто невозможно.
    Слабость рынка кредитования, обвал банковской системы и обвал гривны привело к тому, что все чаще квартиры используются как инвестиционные инструменты – банально для того, чтобы не потерять сбережения, а также для сдачи квартир в аренду. На сегодня рынок недвижимости является чуть ли не единственным способом сохранить сбережения и даже получить некоторый доход. По оценке некоторых экспертов, примерно 20% жилья покупается для личного проживания, а остальные 80% – как инвестиции. И этих покупателей безусловно интересует и отдача на капитал (т.е. какой процент в год от первоначально вложенной суммы можно получить) и возврат капитала, т.е. за сколько они смогут продать эту квартиру в случае, если возникнет такая необходимость.

     

    Анализ соотношения арендной платы и цены квартир в Киеве в самых разных сегментах показывает, что период окупаемости составляет в пределах 10-12 лет (порядка 10% годовых), а иногда, при удачном выборе квартиры, может составить и 7-8 лет (14-15% годовых). Такой доходности не дает ни один банковский депозит, номинированный в твердой валюте, а вот риск потерять 800 тысяч из вложенных 1 млн грн (за вычетом 200 тысяч возвращаемых ФГВЛ если положить 1 млн грн на депозит) остается очень высоким, особенно в случае очередной «чистки» банковской системы новыми правителями.

     

    Будет ли такое соотношение между стоимостью квартиры и арендной платой оставаться в дальнейшем? На этот вопрос ответить весьма сложно, хотя тенденция к увеличению сроков окупаемости явно прослеживается. Но то, что банковские депозиты не дают таких процентов доходности – это всем очевидно.
    Кстати, в странах Балтии во многих случаях сдать жилье в аренду невозможно -нет долгосрочных арендаторов, квартиры сдают в аренду по цене коммунальных услуг – такой низкий спрос на аренду. В Израиле ставка капитализации иногда составляет лишь 2%. Ожидает ли Украину такая ситуация? Возможно, что ожидает, особенно в случае если экономика не начнет улучшаться, а отток рабочей силы не уменьшится.
    Для дальнейшего развития рынка недвижимости хотелось бы увидеть кардинальные изменения в строительных нормах, где слишком много ненужных требований, но нет тех, которые необходимы. Например, во всем мире каркасы высотных жилых зданий строят из металла, а мы по-прежнему из железобетона – это напрямую связано с требованиями ГОСТов. Про необходимость полной замены инфраструктуры поставок коммунальных услуг, наверное, не говорил разве что ленивый, но воз и ныне там, а ведь необходимо провести полную замену электроснабжения «старого» жилого фонда, где пожаробезопасность на очень низком уровне. Почему у нас двойные стандарты: мы предъявляем новые требования к новым домам, а «старые» почему оставляем как есть? Там же тоже люди живут и опасности пожаров там намного выше. Понятно, что легче переложить обязанность выполнять новые стандарты на застройщика, а в «старом» жилом фонде – на людей. Но требования по безопасности должны быть одинаковыми и проблемы, связанные с несоответствием «старого» жилого фонда новым требованиям надо решать.

     

    Напоследок по поводу цен. К сожалению, плотность застройки в Киеве без расширения инфраструктуры становится такой, что исчезает комфорт от жизни в центре города, особенно когда все больше и больше времени надо проводить в пробках по дороге на работу. Именно ограниченность возможности застройки новых земельных участков будет диктовать цены в центральной части, хотя можно предвидеть и снос «старых», не «исторических» зданий и строительство на их месте новых небоскребов. Скорее всего, это будет следующим этапом развития киевского рынка недвижимости.
    Что касается не центральных районов, то здесь тоже постепенно все застраивается и стройки все более вытесняются на окраины, а дороги при этом не расширяются вообще. В некоторых окраинных районах наблюдается просто коллапс по проезду к месту жилья – я уже не говорю про школы, детские садики и больницы, которых катастрофически не хватает. Т.е. вы можете купить жилье в очень симпатичном комплексе с отличной инфраструктурой (детский сад, супермаркет, спортивные площадки), но добираться до этого земного рая вы будете в ужасных пробках и Киевская мерия ничего не делает для решения этой проблемы. Поэтому инвестиционная привлекательность окраинных домов будет снижаться именно потому, что «лучше уж заплатить больше, но жить недалеко от места работы».

     

    Сегодня в развитых странах популярность приобретает концепция жизни «без автомобилей», когда на работу идут пешком или едут на двухколесном транспорте по специально оборудованным дорожкам. Автомобили все больше занимают подземное пространство и используются больше для загородных поездок, а доставку продуктов из супермаркетов в скором времени будут осуществлять роботы и дроны.

     

    Безусловно, на величину цен в Киеве будет влиять наличие альтернативных вложений и их надежность, качество жилья, которое будет строиться, приобретение опыта покупки квартир покупателями (например, люди наконец-то перестанут подписывать слишком уж одиозные договора) и многие другие факторы. Но вряд ли стоит ожидать рост цен до того, как произойдут макроэкономические изменения и улучшатся условия ведения бизнеса и доходы населения, что вряд ли произойдет в год выборов и больших выплат.

     

    Tomas&Simonova 2018 ©

    Любое копирование данной статьи без разрешения автора – запрещено и является прямым нарушением авторских прав.