Стоимость необоротных активов является важным показателем в балансе предприятия. Оценка каждого объекта зданий и инфраструктуры, земли, оборудования и других основных средств должна соответствовать всем требованиям стандартов бухучета и оценки – МСФО и МСО.

В соответствии с требованиями МСФО, для включения в отчетность предприятия необоротные активы должны быть оценены независимым оценщиком.

У нас есть 25-летний опыт выполнения таких оценок в соответствии с этими требованиями в Украине.

Наши отчеты об оценке объясняют методологию   и объясняют, как были включены различные формы обесценения для точного отражения текущей стоимости.

Для выполнения оценки необоротных активов, требуются специальные знания в различных секторах экономики. Наши оценщики имеют опыт работы со всеми типами необоротных активов и технологий, подлежащих оценке.

 Что нужно для такой оценки в Украине?

Специалисты нашей компании, представят опросный лист, учитывающий особенности бизнеса компании, чтобы определить:

– Фактический и эффективный возраст имущества;

– Текущее физическое состояние;

– Периодичность ремонтов и выполнения регламентного обслуживания;

– Сроки использования;

– Затраты на ремонты

– Другие данные, необходимые для грамотной и точной оценки.

Мы разрабатываем соответствующую методологию для точной оценки каждого актива.

В процессе оценки мы проведем тест на обесценение каждой генерирующей единицы, приносящей доход.

В результатах нашего отчета об оценке мы даем точные и обоснованные объяснения их стоимости.

Компания «ТОМАС & СИМОНОВА» выполнила более 250 оценок для включения в отчетность крупных компаний, которые проходили международный аудит, с количеством инвентарных номеров в каждой компании от 20 тыс. до 60 тыс. Позиций.

 Оценка активов требует осведомленности в технологиях, которые используются в различных отраслях экономики.

 Как начать такую оценку? 

Прежде чем приступать к анализу и оценке основных средств, необходимо выполнить процедуру идентификации каждого объекта оценки и связанных с ним прав.

В самом общем случае идентификация объекта оценки и связанных с ним прав заключается в установлении его наименованиия, статуса, физического состава и выявлении других характеристик объекта, а также установления объема оцениваемых прав (полного права собственности или его отдельных составляющих). В результате идентификации устанавливаются четкие границы (физические, территориальные, правовые и др.) имущества, подлежащего оценке.

 

Для того, чтобы  имущественные объекты были признаны как актив,  необходимо чтобы они соответствовали таким критериям:

– предприятие могло бы получить выгоды от этого имущества в будущем;

– стоимость его могла бы быть достоверно оценена.

Справедливая стоимость в терминологии МСФО 13 – это цена, которую можно получить в транзакции с активом или обязательством на дату оценки на открытом прозрачном, независимо от того наблюдается ли такая цена напрямую, или оценена с помощью другого метода оценки.

Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) нефинансового имущества учитывает его использование, которое  можно физически осуществить, и в то же время оно должно быть разрешенным с правовой точки зрения и в то же время экономически целесообразно.

Это требование МСФО 13 в методологии стоимостной оценки полностью соответствует принципу ЛНЭИ в оценочных стандартах (п. 30.4 МСО 104). При этом лучшее и наиболее эффективное использование возможно, как при его индивидуальном использовании, так и в составе с другим имуществом (п. 32 МСФО 13).

ЛНЭИ определяется с позиции участников рынка, даже если предприятие рассчитывает на его другое использование.  Текущее использование Предприятием нефинансового имущества предполагает его ЛНЭИ, за исключением того, если рыночные или другие факторы говорят о том, что другое использование участниками рынка максимизировало бы ценность имущества.

Классификация активов

В процессе оценки проводится отнесение активов к определенным группам в соответствии с такими критериями:

операционные — это активы, которые считаются необходимыми для основной деятельности постоянно функционирующего предприятия или корпорации. Предприятие их содержит благодаря их функциональному потенциалу и возможности использования в операционной деятельности для получения операционной прибыли.

В свою очередь они подразделяются на:

– специализированные – это активы, которые редко, если вообще когда-либо продаются на рынке иначе как в составе предприятия в силу их уникальности, обусловленной их специализированным характером и конструкцией, конфигурацией, размером, местом расположения и другими свойствами;

– неспециализированные – это активы, которые не относятся к предыдущей категории в силу своей универсальности; к ним относятся, как правило, административные здания обычного типа, склады, транспортные средства общего назначения, инвентарь и др .;  они обычно покупаются и продаются на открытом рынке данного типа имущества.

– неоперационные – активы, которые находятся в собственности предприятия, однако не имеют отношения к его операционной деятельности, и, в свою очередь, подразделяются на:

– инвестиционные — это активы, которые находятся в собственности предприятия и удерживаются им для получения настоящего или будущего арендного дохода и / или для увеличения их стоимости, или того и другого;

– избыточные — это активы, которые не имеют отношения к операционной деятельности предприятия и им не используются. Они содержатся, как правило, для возможной продажи.

Классификация исходных данных

 

Информация, которая используется в процессе оценки,  должна быть классифицирована в соответствии с МСФО 13 по следующим уровням:

• данные 1 уровня -котировка (нескоррректированные) на активном рынке по идентичным активам или обязательствам, информацию о которых можно свободно получить на дату оценки;
• данные 2 уровня – исходные данные, отличные от котировок, включенных в первый уровень, которые можно получить для актива или обязательства прямо или косвенно;
• данные 3 уровня – исходные данные ненаблюдаемые в открытых источниках.

В Украине очень слабый фондовый рынок и прямых данных для оценки в открытых источниках нет. Частично есть данные 2-го уровня в отношении отдельных активов, такие как рыночные цены на объекты недвижимости и оборудования и других материальных активов. Основной массив данных, как правило, относится к так называемым “ненаблюдаемым” исходных данным, которыми являются данные самого предприятия.

Подходы и методы оценки необоротных активов

 

Для определения справедливой стоимости активов МСФО 13 (п. 61) предлагает применять методы оценки, которые являются приемлемыми в сложившихся обстоятельствах и для использования которых достаточно данных, чтобы оценить справедливую стоимость, максимизируя использование наблюдаемых исходные данные и минимизируя использование ненаблюдаемых исходных данных. Цель применения методов оценки – установления стоимости, по которой была бы совершена сделка (соглашение) по продаже актива на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 62 МСФО 13).

При этом применяются отдельно или в сочетании друг с другом три методологических подхода:

• рыночный подход, при котором используются цены и другая уместна информация по рыночным операциями с идентичными или аналогичными активами, или обязательствами. В терминах Национальных стандартов оценки Украины это соответствует сравнительному подходу;
• затратный подход, при котором рассчитывается текущая стоимость замещения или воспроизведение актива, то есть суммы, необходимые для замены актива в его текущем состоянии в настоящее время.
• доходный подход, при котором будущие суммы (денежные потоки от доходов и расходов) приводятся к текущей стоимости.

Тест на потерю полезности

Одним из важных моментов в оценке необоротных активов в соответствии с МСФО является необходимость проведения теста на адекватную полезность, для чего применяют доходный подход.

Проверка на наличие экономического обесценения активов выполняется для каждой доходогенерирующей единицы в соответствии с Международным стандартом бухгалтерского учета № 36 “Уменьшение полезности активов”. Особенности проведения такого теста см. тут.

Оценка недвижимости

Наиболее часто недвижимость в Украине оценивается для заключения договоров отчуждения, наследства, залога, ипотеки, мены, внесения в уставный фонд.

Ее выполняют оценщики, имеющие соответствующую квалификацию. В некоторых банках такую оценку выполняют сотрудники банков, но их квалификация должна соответствовать тем же требованиям, что и для независимых оценщиков.

 Налоги и разные платежи

При заключении сделок купли-продажи участникам селки придется заплатить 1% от рыночной стоимости недвижимости в пенсионный фонд – во всех случаях.

1% берет нотариус за регистрацию сделки, хотя тут могут быть и скидки при высокой стоимости объекта.

В случае если время собственности меньше 3-х лет в бюджет перечисляется 5% и 1.5% военный сбор.

Если же собственником является иностранец, то подоходный налог составит 18% плюс военный сбор.

При вступлении в наследство не платятся если наследниками являются дети или внуки. При первой продаже даже если срок владения меньше 3-х лет платежей в бюджет и военного сбора нет. Для остальных категорий наследников в Украине взимаются 5% подоходного налога и 1.5% военный сбор.

При оформлении коммерческих объектов всегда взимается подоходный налог и военный сбор.

 Сколько стоит оценить недвижимость в Украине? См. таблицу

 

№	Типы объектов	Стоимость услуг, грн	Срок выполнения, дней
Жилье индивидуальное
1	Квартиры	2000	3
2	Частные жилые дома	1500	3
3	Частные дома незавершенка	2500	4
4	Имущественные права в многоквартирном доме	2000	3
5	Незавершенка больше 1000 кв м	от 5000	от 5-и
6	Определение размера убытков от пожара, затопления и др.	5000	от 5-и
Жилые дома площадью
7	до 500 кв м	3000	3
8	от 500 до 1000 кв м	5000	5
9	от 1000 до 5000  кв м	10 000	от 5-и
10	> 5000 кв м	Дог.	от 5-и
11	незавершённые <1000 кв м	10 000	от 5-и
12	незавершённые> 1000 кв м	договорная	от 5-и

Сооружения (инженерная инфраструктура, передаточные устройства, скважины, дороги, аэродромы и др.) – цена и сроки договорные, так как зависит от объема и сроков оценки.

Любая оценка выполняется на определенную дату по договору. Для того, чтобы ее сделать, нужны технические паспорта и правовые документы;  осмотр квартиры или дома. Сроки и цены приведены в таблице. Все данные об объекте, методология оценки и расчеты оценщик приводит в оценочном отчете.

В случае если отчет выполняется для уплаты налогов и платежей, он регистрируется в государственной базе отчетов. За выполнение оценки взимается плата, с чем многие не согласны, так как расчет налогов – это обязанность государства.

Обещают, что в этом году начнут выдавать  справку о стоимости, которая будет бесплатной.

При этом, предусмотрена возможность апелляции этой стоимости и оценка независимым оценщиком в случае, если собственник не согласен со стоимостью, определенной госорганом.

 Как выполняется оценка жилья? 

Жилье оценивается методом сравнения на основе аналогов. При этом, в зависимости от типа здания и площади квартиры оценщик старается подобрать аналоги в таком же типе зданий и близкой площади квартир, которые предлагаются к продаже или были проданы.

 Локация 

Стоимость квартиры прежде всего зависит от ее локации или местоположения. Всем понятно, что квартира в центре города стоит дороже, чем на окраине. Вопрос только – насколько дороже?

Поэтому очень важно, чтобы аналоги подбирались оценщиком близко от локации объекта оценки. Например, если оцениваемая квартира находится в спальном районе Киева, то аналоги тоже должны находиться в этом же районе, а иногда не просто в том же районе (районы у нас слишком крупные), а также и в том же микрорайоне.

Типы зданий

При подборе аналогов необходимо учитывать типы зданий, в которых находятся как аналоги так и квартира, которая подлежит оценке. </p>

В Украине основными типами многоквартирных домов являются:

– «сталинки» – дома, построенные до 2-ой мировой войны и некоторые – сразу после 2-ой мировой, с кирпичными стенами, деревянными или комбинированными перекрытиями,  от 4-х до 7-и этажей;  если до 5-и этажей, то без лифтов;

– «хрущёвки» – дома, построенные в середине прошлого века, небольшой площади и с маленькой кухней, с “проходными” комнатами, 5 этажей, без лифтов, бывают с кирпичными стенами, блочные и панельные;

– «брежневки» и “чешки” – 9-и и 16-и этажные дома ХХ века, в основном панельные, с раздельными комнатами, более просторными по сравнению с “хрущевками”, с лифтами, панельными стенами и ж/б перекрытиями;

– современные дома, с датой ввода после 1995-го года, которые разделяются на каркасные и панельные; они имеют счетчики тепла на каждую квартиру, современные лифты и электроплиты, современное утепление фасадов, просторные планировки и другие преимущества; стоимость кв м в таких домах. Как правило,  выше, чем в “старом” жилом фонде (хотя зачастую больше зависит от местоположения);

– реконструированные дома – памятники архитектуры, истории и культуры.
Таким образом, при выполнении оценки необходимо подбирать аналоги в здании, которое является таким же типом здания, как и квартира и имеет такие же конструктивные характеристики и примерно такую же дату строительства.

Физическое состояние дома или квартиры (или ее части)

 

Также необходимо подбирать аналоги, которые имеют физическое состояние здания и качество отделки сопоставимое с оцениваемой квартирой. В случае если подобрать близкие аналоги нет возможности, необходимо проводить корректировки, пользуясь методом попарного сравнения.

Согласование результатов

<p> На последнем этапе проводится согласование результатов, т.е  выбор тех значений, которые близки и наилучшим образом соответствуют оцениваемой квартире. </p>

 Здания, используемые для бизнеса 

Эта оценка включает:

•  – Офисные и административные здания и их части;
•  – Рестораны, кафе, столовые;
•  – Банки;
•  – Бизнес-центры;
• – Гостиницы;
• – Торгово-развлекательные центры; >
•  – Кинотеатры, театры и другие помещения развлекательного характера;
•  – Спортзалы и спортивные сооружения;
•  – Склады, в том числе логистические;
•  – Производственные;
•  -АЗС, ЛЭП, сооружения для передачи энергии и сигналов и многие другие.

Оценка зданий и сооружений нежилого назначения

Все подходы и методы могут быть использованы для коммерческих и производственных зданий – по сравнению, по затратам и по доходу.

Подход по сравнению в оценке нежилых зданий аналогичен описанному выше для оценки квартир и состоит в подборе аналогов продаж или предложений и их корректировке для приведения к оцениваемому объекту.

Доходный подход – это определение стоимости исходя их того дохода, который может быть получен. Разница между возможными доходами и расходами капитализируется по ставке капитализации либо дисконтируется.

Подход по затратам использует затраты на строительство нового объекта за вычетом всех форм обесценения.  К полученному результату добавляют стоимость земли.

Сооружения, как правило, оцениваются затратным подходом в тех случаях, когда нет похожих активов, которые бы были выставлены на рынок. В случае если есть аналогичные активы, которые продаются, оценка может выполняться как по сравнению , так и по доходу.

Особенности оценки определенного вида имущества  см. в соответствующих разделах. 

Зачем нужна оценка земли в Украине?

Оценка земельных участков может выполняться для купли-продажи, обеспечении банковского кредита, аренде, слиянии и поглощении компаний и других видах инвестирования, отражения в финансовой отчетности.

Для начисления налогов на землю используется нормативная оценка (см. отдельный раздел).

Расценки и сроки на оценку

№	Тип объекта	Стоимость, грн	Строк
1	– под жилым домом	1000	2
2	– под нежилое здание  как дополнение к отчету по оценки недвижимости	1500	3
3	–  под нежилое здание  площадью  < 1 га	5000	3
4	–  под нежилое здание площадью > 1 га	5000	3

Стоимость участков будет зависеть от их использования: для строительства  индивидуальных домов, земельных паев для сельскохозяйственной деятельности и ОСГ, для строительства многоквартирных ЖК и коммерческих объектов: бизнес-центров, банков, административных, логистических, торгово-развлекательных центров а также складских и промышленных объектов.

IRE и Thomas & Simonova оценивают объекты земельной собственности с учетом их потенциального наиболее эффективного использования (НЭИ), в соответствии с МСО-2020 и НСО-2 путем анализа рынка недвижимости, перспектив его развития, особенностей функционирования.

От 1 тысячи до 100 тысяч

Стоимость такой оценки зависит от ее сложности. Например, приусадебные земельные участки могут быть оценены за 1 тыс грн. А вот работы по оценке для многоквартирных домов могут стоить от 10 тыс грн и больше.

Почему такая разница?

Стоимость любой оценки зависит от объема работ, которые необходимо выполнить. При этом, обязательным условием почти всех оценок является фотографирование объекта оценки, а также того, что окружает этот объект. Всем, наверное, понятно, что земельный участок в промышленной зоне будет не так ценен как участок в жилой застройке, где соседние участки также используются для проживания и строительства на них частного жилого дома. В это случае применяется, как правило, только один подход: сравнительный.

В чем состоит сравнительный подход?

В соответствии с требованиями сравнительного подхода, необходимо подобрать похожие земельные участки, проанализировать разницу в месторасположении этих земельных участков, отличия в их параметрах таких как форма, рельеф, т.е. расположение на склоне или на горизонтальной поверхности, примыкание к красной линии улицы или качество дорог и т.д. Хорошие оценщики, как правило, осуществляют фотографирование аналогичных земельных участков, особенно тех, которые использованы при обосновании результатов.

Далее оценщик обосновывает поправки на основе метода попарного сравнения, и определяет стоимость. Всю информацию и анализ оценщик излагает в письменном виде в специальном документе, именуемом

Оценочный отчет

Этот документ включает:

-характеристику объекта оценки и его фотофиксацию;

– обоснование методологии;

– принт-скрины аналогов;

– расчеты;

– согласование результатов;

– выводы.

Земля под крупные объекты

Для оценки крупных участков также применяется сравнительный подход, но поскольку предложений здесь немного, то сравнительный подход может не дать корректной величины. Поэтому основным подходом в этом случае является доходный подход, который базируется на модели с учетом рыночных данных и, как отмечено выше, с учетом НЭИ. Надо проанализировать какие здания типично строятся на подобных участках, какая может быть плотность застройки и этажность, какие квартиры могут быть проданы и/или какие нежилые помещения, по каким ценам они будут продаваться и какой график продажи этих квартир. Например, нельзя же предположить, что все квартиры будут проданы на следующий день после начала строительства, для этого изучаются темпы продаж в других объектах, а цены должны соответствовать ценам на квартиры в подобных домах по месторасположению и конструктивным особенностям здания.

Далее оценщик должен рассчитать затраты на строительство, налоги и другие затраты, которые возникают в процессе возведения объекта. Разницу между положительным и отрицательным денежным потоком относят, как правило, к стоимости земли. В оценке это называется методом остатка для земли.

Таким образом, объем работы по оценке сравнительным подходом и доходным существенно отличается и, как следствие, отличается стоимость выполнения таких оценок.

Мы проводим анализ рынка соответствующих активов, изучаем рыночные тренды и перспективы развития экономики страны. Всю эту информацию мы приводим в отчётах по оценке. Мы имеем большой опыт, выполняем оценку качественно и в срок. Позвоните нам или сообщите свою электронную почту, и мы с вами обязательно свяжемся, чтобы начать оценку прямо сегодня