Покупка недвижимости в Украине

Сегодня в Украине все чаще квартиры используются как инвестиционные инструменты – банально для того, чтобы не потерять сбережения, а также для сдачи квартир в аренду и получения инвестиционного дохода, очень часто как заменитель низких пенсий. На сегодня рынок недвижимости является чуть ли не единственным способом сохранить сбережения и даже получить некоторый доход. По оценке некоторых экспертов, примерно 20% жилья покупается для личного проживания, а остальные 80% — как инвестиции. И этих покупателей безусловно интересует и отдача на капитал (т.е. какой процент в год от первоначально вложенной суммы можно получить) и возврат капитала, т.е. за сколько они смогут продать эту квартиру в случае, если возникнет такая необходимость.

Анализ соотношения арендной платы и цены квартир в Киеве в самых разных сегментах показывает, что период окупаемости составляет в пределах 10-12 лет (порядка 10% годовых), а иногда, при удачном выборе квартиры, может составить и 7-8 лет (14-15% годовых). Такой доходности не дает ни один банковский депозит, номинированный в твердой валюте, а вот риск потерять 800 тысяч из вложенных 1 млн грн (за вычетом 200 тысяч возвращаемых ФГВЛ если положить 1 млн грн на депозит) остается очень высоким, особенно в случае очередной «чистки» банковской системы, которую мы пережили совсем недавно.

Будет ли такое соотношение между стоимостью квартиры и арендной платой оставаться в дальнейшем? На этот вопрос ответить весьма сложно, хотя тенденция к увеличению сроков окупаемости явно прослеживается. Но то, что банковские депозиты не дают таких процентов доходности — это всем очевидно. И при этом, они стали весьма рисковым инструментом в Украине.

Кстати, в странах Балтии во многих случаях сдать жилье в аренду невозможно -нет долгосрочных арендаторов, квартиры сдают в аренду по цене коммунальных услуг – такой низкий спрос на аренду. В Израиле ставка капитализации иногда составляет лишь 2%.

Ожидает ли Украину такая ситуация? Возможно, что ожидает, особенно в случае если экономика не начнет улучшаться, а отток рабочей силы не уменьшится.
Для дальнейшего развития рынка недвижимости хотелось бы увидеть кардинальные изменения в строительных нормах, где слишком много ненужных требований, но нет тех, которые необходимы. Например, во всем мире каркасы высотных жилых зданий строят из металла, а мы по-прежнему из железобетона – это напрямую связано с требованиями ГОСТов.

И по поводу цен. К сожалению, плотность застройки в Киеве без расширения инфраструктуры становится такой, что исчезает комфорт от жизни в центре города, особенно когда все больше и больше времени надо проводить в пробках по дороге на работу. Именно ограниченность возможности застройки новых земельных участков будет диктовать цены в центральной части, хотя можно предвидеть и снос «старых», не «исторических» зданий и строительство на их месте новых небоскребов. Скорее всего, это будет следующим этапом развития киевского рынка недвижимости.

Что касается не центральных районов, то здесь тоже постепенно все застраивается и стройки все более вытесняются на окраины, а дороги при этом не расширяются от слова вообще. В некоторых окраинных районах наблюдается просто коллапс по проезду к месту жилья – я уже не говорю про школы, детские садики и больницы, которых катастрофически не хватает. Т.е. вы можете купить жилье в очень симпатичном комплексе с отличной инфраструктурой (детский сад, супермаркет, спортивные площадки), но добираться до этого земного рая вы будете в ужасных пробках и Киевская мерия ничего не делает для решения этой проблемы. Поэтому инвестиционная привлекательность окраинных домов будет снижаться именно потому, что «лучше уж заплатить больше, но жить недалеко от места работы».