тел.: +38 (095) 083-75-04

тел.: +38 (067) 942-31-69

e-mail: office@ire.kiev.ua

Замовити дзвінок >
X

    Зворотній зв'язок








    Підтверджую відправлення листа.

    Прикінчити схеми

    Сімонова Л.М.

    Ведучий акредитований член американського товариства оцінювачів,

    заслужений член Українського товариства оцінювачів,

    Жовтень, 2018 року

     

    Тільки запровадження податку на всю нерухомість від її ринкової вартості не дозволить істотно занижувати платежі при її купівлі-продажу.

     
    Багато хто вже стомився від напівзаходів наших органів влади, зокрема й таких нових органів як НАБУ або САП, і вже не очікує нічого роброго навіть від Антикорупційного суду. Чому? Та тому, що замість реформ маємо все нові й нові схеми.
     
    Яскравим прикладом втілення ще однієї такої схеми стала ситуація, що виникла при зміні правил при реєстрації угод купівлі-продажу, про що не писав тільки ледачий. Час минає, а віз і нині там.
     
    Нагадаємо, починаючи з 18 липня 2018 р. при укладанні договорів купівлі-продажу нерухомості й автомобілів треба заплатити не тільки за послуги оцінювача цього майна, а ще й якимсь посередникам-“майданчикам” за реєстрацію звіту про оцінку і нотаріусам за перевірку наявності звіту в Єдиній базі звітів. Причому плата за реєстрацію в розмірі 1020 грн за кожен звіт іде зовсім не в держбюджет, а приватним компаніям, які не надають жодної послуги, крім елементарної передачі файлу.
     
    Майже відразу після запровадження нової Єдиної бази в експлуатацію новинні стрічки зарясніли протестами проти схеми. Першими виступили оцінювачі, які розуміли, що запущено тривіальну схему заробляння приватними компаніями. Про що попереджали й раніше, але, як завжди, ніхто не звернув уваги. Потім до оцінювачів приєдналися журналісти й громадські організації, хвиля протестів наростала і навіть докотилася до Вашингтона — там теж довідалися про ганебні виверти наших бюрократів.
     
    Багато звернень отримав Антимонопольний комітет України, який начебто й знав про схему, але нічого не зробив, щоб їй запобігти. І от тепер він розбирається і навіть провів робочу зустріч, на якій представник Фонду держмайна (відповідає за оцінку при оподаткуванні) розповідав, який він “білий і пухнастий”, як навів порядок в оцінці і як бюджет наповниться по вінця від податку на нерухомість. Ага! Тільки чомусь після цього сам почав відключати деяких оцінювачів від доступу до реєстрації звітів у базі. І тільки оцінювачі на зустрічі в АМКУ пред’явили вбивчі факти монополізації ринку й отримання незаконного прибутку посередниками-“майданчиками”.
     
    Чому прибуток неправомірний?
     
    А все дуже просто: у постанові Кабміну №358 сказано, що реєстрація в Єдиній базі має бути безплатною, а ФДМУ своїм наказом дозволив “майданчикам” стягувати плату з оцінювачів і нотаріусів. Тому оцінювачі на зустрічі в АМКУ запропонували з урахуванням чинного законодавства вилучити в бюджет цей неправомірний прибуток.
     
    Думаєте, їх хтось послухає?
     
    АМКУ каже, що вивчає ситуацію, це вивчення за наші податки триває вже третій місяць, а результатів поки що немає. Основне запитання — чи зможе АМКУ зупинити схему? І відповідь для нас усіх невтішна: ні, не зможе. Максимум, чого можна очікувати, — накладення штрафів на “майданчики”. Але, на жаль, не руйнування схеми. Адже невиконання вимог законодавства — це не компетенція АМКУ. А чия це компетенція? Може, КМУ?
     
    Зрозуміло, невдоволений розголос від запуску схеми дуже швидко дійшов і до прем’єра, який відреагував на нього і як справжній чиновник призначив зо дві наради ще наприкінці липня. Перша нарада відбулася в секретаріаті Кабміну. На ній були присутні оцінювачі, представники ФДМУ й інші чиновники, які успішно потанцювали з бубоном, не давши чіткої відповіді на запитання оцінювачів, чому фонд порушує постанову Кабміну №358 і дозволяє стягувати гроші за реєстрацію звітів у Єдиній базі. Представникам ФДМУ нічого не залишалося, як сором’язливо потупити очі.
     
    Наступні танці бюрократів відбулися кілька днів по тому, коли на завдання тепер уже віце-прем’єр-міністра С.Кубіва відбулася інша нарада з цього ж питання. Туди перекірливих оцінювачів уже не запросили. Потанцювали ще раз — і все, результатів нуль.
     
    Правда, після цього фонд спробував пропхнути зміни в постанову №358, які скасовували б безплатну реєстрацію, але через галас, зчинений ЗМІ, громадськими працівниками й оцінювачами, цей номер не пройшов.
     
    При цьому оцінювачі продовжували писати в усі інстанції, зокрема прем’єр-міністрові, президентові, НАБУ, і отримували на ці звернення, як завжди, “радянські” відписки про направлення їхніх звернень на вивчення іншим бюрократам, зокрема тому ж таки Фонду держмайна, який і є головним порушником постанови №358. Хто порушив, той має себе покарати? Як унтер-офіцерська вдова, яка сама себе відшмагала?
     
    Вдумайтеся: держорган порушує постанову вищого органу влади, і ніхто не може цього зупинити! Отак і написані в нашій країні закони й підзаконні акти: все зводиться до напівзаходів, до танців з бубоном на різних нарадах, під час оголошення про якісь дії. Принципово ж нічого не змінюється — “майданчики” кладуть у кишеню по мільйону щодня.
     
    Збентежили ця ситуація і галас автора реєстрації звітів оцінювачів через посередників і фактичного автора схеми — депутата від БПП М.Курячого. Він вирішив, що раз оцінювачі такі великі збурювачі спокою, то давайте їх виключимо, мовляв, обійдемося без оцінки, а вартість визначатимемо якусь “середньоринкову”. Мовляв, тепер ми хочемо так — і крапка. І запитувати, хто відповість за попередню схему, якщо вона була хибною, просто нікому.
     
    Ця ситуація добре показує ставлення деяких депутатів до законотворчості взагалі: як хочу, так і поверну. І байдуже, що добре для держави і людей, головне — якось заткнути оцінювачів, щоб “стригти” громадян. Оцінювачів не буде — і все заспокоїться, а громадяни як зайчики платитимуть скільки скажуть.
     
    Дуже цікаве запитання в цій ситуації — про “середньоринкову” вартість, поняття, якого немає ні в національних, ні в міжнародних чи європейських стандартах оцінки. У цивілізованому світі взагалі такого поняття немає, це ще один доморощений “лісапет”. Адже якщо говорити про щось середнє, то воно неодмінно буде вищим, ніж вартість недорогих активів, якими користуються небагаті люди в нашій країні — бабусі й дідусі в селах; водночас середня вартість буде нижчою від ринкової вартості в Новопечерських Липках, тобто саме для багатіїв — депутатів, бюрократів і олігархів. Зрозуміло, що депутати саме цього й хочуть, але хіба можна це допустити?
     
    І тут виникає запитання: якщо з різними схемами оцінки при купівлі-продажу нерухомості в Україні ми боремося з 2010 р., а вони все виникають після внесення нових змін до законодавства, то, може, вже настав час поміняти законодавство глобально? Треба подивитися на досвід розвинених країн і постаратися перейняти ліпші практики оподаткування нерухомості.
     
    Чому?
     
    В Україні оподатковуються земля (не ринкова вартість), квартири й комерційна нерухомість залежно від загальної площі (не ринкової вартості), і тільки при операціях купівлі-продажу стягуються платежі й збори та іноді податки від ринкової вартості.
     
    Треба розуміти, що земля — це теж нерухомість, але якщо на землі є будівлі, то вартість нерухомості складатиметься з вартості землі й вартості будівель. Тому в разі переходу до оподаткування нерухомості треба міняти як законодавство про оподаткування землі, так і оподаткування квартир, офісів, складів і гаражів. При цьому Україна одна з небагатьох країн, яка не оподатковує виробничої нерухомості, а податок на землю під підприємствами зовсім мізерний. Такий стан речей не стимулює позбуватися зайвих квадратних метрів.
     
    У розвинених країнах щорічним податком на нерухомість обкладаються всі об’єкти нерухомого майна, зокрема й виробничі. Цей податок є основним джерелом коштів для місцевої влади, бо кошти від податку не йдуть у держбюджет, а використовуються на потреби регіону, такі як дороги, парки, школи й лікарні. Причому жителі голосуванням самі вирішують, що для них є пріоритетом цього року.
     
    Запровадження податку на нерухомість від ринкової вартості дозволить оголосити про ринкові ціни на всі об’єкти нерухомості, і тоді істотно занизити їхню ринкову вартість буде неможливо. Але для цього треба створювати серйозні бази/кадастри нерухомості у всіх містах, розбивати міста на невеликі зони й проводити щорічну оцінку кожного об’єкта. А нестандартні об’єкти оцінювати індивідуально силами оцінювачів. Податок на землю доведеться враховувати при оцінці об’єктів — не можна брати за те саме двічі.
     
    Звичайно, всі податки пов’язані між собою, але фактично останнім часом держава намагається змусити підприємців і громадян платити більше податків, тоді як олігархи їх найчастіше не сплачують взагалі. Чому запровадженню податку на майно з ринкової вартості, зокрема й виробничого майна, депутати опираються протягом багатьох років? Саме тому, що ухилитися від цих податків набагато складніше, ніж від податку на прибуток або ПДВ, або ПДФО. Нерухомість — вона ось, перед очима, її складно вивести в офшор як прибуток підприємства. Водночас податки на зарплату в Україні дуже великі, неоподатковуваний мінімум у розмірі 17 грн не змінюється вже десятиліття! Це при тому, що мінімальна зарплата постійно зростає. То, може, перестати сподіватися, що зарплата вийде з тіні, припинити переслідувати нещасних ФОПів, а запровадити податок на майно від ринкової вартості, і не тільки для квартир і комерційної нерухомості, а й для майна підприємств — як в усьому світі?
     
    За розрахунками фахівців, відрахування в Пенсійний фонд від операцій купівлі-продажу можуть сягнути 2 млрд грн на рік, а от податок на нерухомість може становити 30—40 млрд грн на рік і цілком зможе компенсувати подальше зниження як ЄСВ (єдиний соціальний внесок, з якого платять пенсії), так і ПДФЛ, який давно вже треба стягувати за прогресивною шкалою, істотно піднявши неоподатковуваний мінімум і запровадивши повернення переплаченого за результатами року. І це стане стимулом здавати річну декларацію.
     
    У США неоподатковуваний мінімум становить 18 тис. дол. на рік. Тобто за результатами року кожен громадянин складає декларацію, яка має назву “Повернення податків” (Tax return) і вираховує 18 тис. дол., з яких податок не сплачується. Напевно, в Україні ця цифра має бути меншою, але ж 17х12=204 грн — це зовсім уже смішно.
     
    Звичайно, депутати з олігархами не хочуть запровадження реального податку на нерухомість і зниження податків на зарплату. Ще б пак! Адже найбільші податки доведеться сплачувати саме їм. Наприклад, нещодавно оголосили про продаж ТРЦ “Гуллівер” за суму близько 17 млрд грн. Якби податок на нерухомість сплачувався від ринкової вартості й становив хоча б 1% (у США від 1 до 3%), то власники ТРЦ “Гуллівер” мали би сплачувати 170 млн грн на рік. 2017-го податок на всю житлову нерухомість Києва становив 78,8 млн грн. Як кажуть, відчуйте різницю.
     
    Та повернімося до предмета цієї статті. Хочеться, щоб з усього сказаного читач зробив один висновок: не можна допускати, щоб законодавство весь час латали, як дороги в Україні, треба змінювати його кардинально, причому одночасно в багатьох напрямках.
     
    Водночас не можна допускати, щоб депутати крутили законами, як циган сонцем. Закони слід обговорювати з громадськістю, а схеми знищувати без зволікання.
     

    Tomas&Simonova 2018©