Оцінка землі в Україні – Томас & Сімонова
Навіщо потрібна оцінка землі в Україні?
Оцінка земельних ділянок може виконуватися для купівлі-продажу, спадщини, забезпечення банківського кредиту, оренди, злиття та поглинання компаній та інших видів інвестування, відображення у фінансовій звітності.
Для нарахування податків на землю використовується нормативна грошова оцінка (див. окремий розділ).
Розцінки та терміни виконання оцінки
| № | Тип об’єкту | Вартість, грн | Строк |
| 1 | – під житловою будівлею | 1000 | 2 |
| 2 | – под нежитловабудівля як допосвнення до звітуу з оцінки нерухомості | 1500 | 3 |
| 3 | – під нежитлову будівлю площею < 1 га | 5000 | 3 |
| 4 | – під нежитлову будівлю площею ю > 1 га | 5000 | 3 |
Вартість ділянок залежатиме від видів їх використання:
– будівництво індивідуальних будинків,
– сільськогосподарської діяльності (земельні паї та індивідуальне с/г); – будівництво багатоквартирних ЖК; – будівництво комерційних об’єктів: бізнес-центрів, банків, адміністративних, логістичних, торгово-розважальних центрів, а також складських та промислових об’єктів.
IRE та Thomas & Simonova оцінюють об’єкти земельної власності з урахуванням їхнього потенційного найбільш ефективного використання (НЕІ), відповідно до МСО-2020 та НСО-2 шляхом аналізу ринку нерухомості, перспектив його розвитку, особливостей функціонування.
Від 1 тисячі до 100 тисяч
Вартість такої оцінки залежить від її складності. Наприклад, присадибні земельні ділянки можуть бути оцінені за 1 тис. грн. А ось роботи з оцінки для багатоквартирних будинків можуть коштувати від 10 тис. грн і більше.
Чому така різниця?
Вартість будь-якої оцінки залежить від обсягу робіт, які необхідно виконати. При цьому обов’язковим є фотографування об’єкта оцінки, а також те, що оточує цей об’єкт. Усім, напевно, зрозуміло, що земельна ділянка в промисловій зоні буде не така цінна, як ділянка в житловій забудові, де сусідні ділянки також використовуються для проживання та будівництва на них приватного житлового будинку.
У цьому випадку застосовується, як правило, лише один підхід: порівняльний.
У чому полягає?
Відповідно до вимог порівняльного підходу, необхідно підібрати схожі земельні ділянки, проаналізувати різницю у місцерозташуванні цих земельних ділянок, відмінності у їхніх параметрах, таких як форма, рельєф, тобто. розташування на схилі або горизонтальній поверхні, примикання до червоної лінії вулиці або якість доріг і т.д. Хороші оцінювачі, як правило, здійснюють фотографування аналогічних земельних ділянок, особливо тих, які використані під час обґрунтування результатів.
Далі оцінювач обґрунтовує поправки, використовуючи метод попарного порівняння, та визначає вартість. Всю інформацію та аналіз оцінювач викладає письмово у спеціальному документі, що називається
Оцінний звіт
Цей документ включає:
– характеристику об’єкта оцінки та його фотофіксацію;
– обґрунтування методології;
– принт-скрини аналогів;
– розрахунки;
– погодження результатів;
– висновки.
Земля під великі об’єкти
Для оцінки великих ділянок також застосовується порівняльний підхід, але оскільки пропозицій тут небагато, порівняльний підхід може не дати коректної величини. Тому основним підходом у цьому випадку є дохідний підхід, який базується на моделі з урахуванням ринкових даних та, як зазначено вище, з урахуванням НЕІ. Треба проаналізувати які будівлі типово будуються на подібних ділянках, яка може бути щільність забудови та поверховість, які квартири можуть бути продані та/або якісь нежитлові приміщення, за якими цінами вони будуть продаватися та який графік продажу цих квартир. Наприклад, не можна ж припустити, що всі квартири будуть продані наступного дня після початку будівництва, для цього вивчаються темпи продажу в інших об’єктах, а ціни мають відповідати цінам на квартири в подібних будинках за місцем розташування та конструктивним особливостям будівлі.
Далі оцінювач повинен розрахувати витрати на будівництво, податки та інші витрати на будівництво будівлі. Різницю між позитивним та негативним грошовим потоком відносять, як правило, до вартості землі. У оцінці це називається методом залишку землі.
Таким чином, обсяг робіт з оцінки порівняльного підходу та доходних істотно відрізняється і, як наслідок, відрізняється вартість виконання таких оцінок.
Ми проводимо аналіз ринку відповідних активів, вивчаємо ринкові тренди та перспективи розвитку економіки країни. Всю цю інформацію ми наводимо у звітах з оцінки. Ми маємо великий досвід, виконуємо оцінку якісно та вчасно. Зателефонуйте нам або повідомте свою електронну пошту, і ми обов’язково зв’яжемося, щоб почати оцінку прямо сьогодні.
h1> Why is land valuation needed in Ukraine? </h1>
<p>Land valuation can be performed for purchase and sale, inheritance, securing a bank loan, lease, mergers and acquisitions of companies and other types of investment, and for reflection in financial statements. </p>
<p>Regulatory monetary valuation is used to calculate land taxes (see separate section). </p>
<p>The cost of the plots will depend on the types of their use:<br />- construction of individual houses,<br />- agricultural activities (land shares and individual farming); – construction of multi-apartment residential complexes; – construction of commercial facilities: business centers, banks, administrative, logistics, shopping and entertainment centers, as well as warehouse and industrial facilities. </p>
<p>IRE and Thomas & Simonova evaluate land ownership objects taking into account their potential most effective use (NEI), in accordance with MSO-2020 and NSO-2 by analyzing the real estate market, its development prospects, and features of operation. </p>
<p>From 1 thousand to 100 thousand</p>
<p>The cost of such an assessment depends on its complexity. For example, personal plots of land can be assessed for 1 thousand UAH. However, assessment work for apartment buildings can cost from 10 thousand UAH and more. </p>
<p>Why is there such a difference?</p>
<p>The cost of any assessment depends on the amount of work that needs to be done. In this case, it is mandatory to photograph the object of assessment, as well as what surrounds this object. Everyone probably understands that a land plot in an industrial zone will not be as valuable as a plot in a residential area, where neighboring plots are also used for living and building a private residential building on them. </p>
<p>In this case, as a rule, only one approach is used: comparative. </p>
<p>What is it?</p>
<p>According to the requirements of the comparative approach, it is necessary to select similar land plots, analyze the difference in the location of these land plots, differences in their parameters, such as shape, relief, i.e. location on a slope or horizontal surface, adjacency to the red line of the street or the quality of roads, etc. Good appraisers, as a rule, take photographs of similar land plots, especially those used when substantiating the results. </p>
<p>Next, the appraiser justifies the corrections using the pairwise comparison method, and determines the value. The appraiser presents all information and analysis in writing in a special document called </p>
<p>Appraisal Report</p>
<p>This document includes:<br />- description of the valuation object and its photo fixation;<br />- justification of the methodology;<br />- print-screens of analogues;<br />- calculations;<br />- approval of results;<br />- conclusions. </p>
<p>Land for large objects</p>
<p>A comparative approach is also used to evaluate large plots, but since there are few offers here, the comparative approach may not give the correct value. Therefore, the main approach in this case is the income approach, which is based on a model taking into account market data and, as mentioned above, taking into account the NEI. It is necessary to analyze which buildings are typically built on similar sites, what the building density and number of floors may be, which apartments can be sold and/or some non-residential premises, at what prices they will be sold and what is the schedule for the sale of these apartments. For example, it is impossible to assume that all apartments will be sold the next day after the start of construction, for this purpose the sales rates in other objects are studied, and the prices should correspond to the prices for apartments in similar buildings by location and structural features of the building. </p>
<p>Next, the appraiser must calculate the construction costs, taxes and other costs for the construction of the building. The difference between the positive and negative cash flow is usually attributed to the value of the land. In appraisal, this is called the land residue method. </p>
<p>Thus, the scope of work for the comparative approach and the income approach is significantly different and, as a result, the cost of execution differs.