Оценка земли в Украине

Зачем нужна оценка земли в Украине?

Оценка земельных участков может выполняться для купли-продажи, наследства, обеспечения банковского кредита, аренде, слиянии и поглощении компаний и других видах инвестирования, отражения в финансовой отчетности.

Для начисления налогов на землю используется нормативная денежная оценка (см. отдельный раздел).

Расценки и сроки выполнения оценки

№	Тип объекта	Стоимость, грн	Строк
1	– под жилым домом	1000	2
2	– под нежилое здание как дополнение к отчету по оценки недвижимости	1500	3
3	– под нежилое здание площадью < 1 га	5000	3
4	– под нежилое здание площадью > 1 га	5000	3

Стоимость участков будет зависеть от видов их использования:
– строительство индивидуальных домов,
– сельскохозяйственной деятельности (земельные паи и индивидуальное с/х); – строительство многоквартирных ЖК;
– строительство коммерческих объектов: бизнес-центров, банков, административных, логистических, торгово-развлекательных центров а также складских и промышленных объектов.

IRE и Thomas & Simonova оценивают объекты земельной собственности с учетом их потенциального наиболее эффективного использования (НЭИ), в соответствии с МСО-2020 и НСО-2 путем анализа рынка недвижимости, перспектив его развития, особенностей функционирования.

От 1 тысячи до 100 тысяч

Стоимость такой оценки зависит от ее сложности. Например, приусадебные земельные участки могут быть оценены за 1 тыс грн. А вот работы по оценке для многоквартирных домов могут стоить от 10 тыс грн и больше.

Почему такая разница?

Стоимость любой оценки зависит от объема работ, которые необходимо выполнить. При этом, обязательным является фотографирование объекта оценки, а также того, что окружает этот объект. Всем, наверное, понятно, что земельный участок в промышленной зоне будет не так ценен, как участок в жилой застройке, где соседние участки также используются для проживания и строительства на них частного жилого дома.

В этом случае применяется, как правило, только один подход: сравнительный.

В чем он состоит?

В соответствии с требованиями сравнительного подхода, необходимо подобрать похожие земельные участки, проанализировать разницу в месторасположении этих земельных участков, отличия в их параметрах таких как форма, рельеф, т.е. расположение на склоне или на горизонтальной поверхности, примыкание к красной линии улицы или качество дорог и т.д. Хорошие оценщики, как правило, осуществляют фотографирование аналогичных земельных участков, особенно тех, которые использованы при обосновании результатов.

Далее оценщик обосновывает поправки, используя метод попарного сравнения, и определяет стоимость. Всю информацию и анализ оценщик излагает в письменном виде в специальном документе, именуемом

Оценочный отчет

Этот документ включает:
– характеристику объекта оценки и его фотофиксацию;
– обоснование методологии;
– принт-скрины аналогов;
– расчеты;
– согласование результатов;
– выводы.

Земля под крупные объекты

Для оценки крупных участков также применяется сравнительный подход, но поскольку предложений здесь немного, то сравнительный подход может не дать корректной величины. Поэтому основным подходом в этом случае является доходный подход, который базируется на модели с учетом рыночных данных и, как отмечено выше, с учетом НЭИ. Надо проанализировать какие здания типично строятся на подобных участках, какая может быть плотность застройки и этажность, какие квартиры могут быть проданы и/или какие нежилые помещения, по каким ценам они будут продаваться и какой график продажи этих квартир. Например, нельзя же предположить, что все квартиры будут проданы на следующий день после начала строительства, для этого изучаются темпы продаж в других объектах, а цены должны соответствовать ценам на квартиры в подобных домах по месторасположению и конструктивным особенностям здания.

Далее оценщик должен рассчитать затраты на строительство, налоги и другие затраты на строительство здания. Разницу между положительным и отрицательным денежным потоком относят, как правило, к стоимости земли. В оценке это называется методом остатка для земли.

Таким образом, объем работ по оценке сравнительного подхода и доходным существенно отличается и, как следствие, отличается стоимость выполнения таких оценок.

Мы проводим анализ рынка соответствующих активов, изучаем рыночные тренды и перспективы развития экономики страны. Всю эту информацию мы приводим в отчётах по оценке. Мы имеем большой опыт, выполняем оценку качественно и в срок. Позвоните нам или сообщите свою электронную почту, и мы с вами обязательно свяжемся, чтобы начать оценку прямо сегодня.