Інспекція активів
<h> Огляд та інспекція активів, яка проводиться в процесі виконання оцінки </h>
У зв’язку зі швидким технологічним прогресом і зміною практики, особливо під час пандемії COVID-19 і війни в Україні, необхідність і методологія оглядів/інспекцій/перевірок активів викликає питання як у оцінювачів, так і у замовників оцінки. В той же час, інспекція – це важливий момент в процедурах оцінки і давно потребує однозначного трактування, в зв’язку із чим МСО видав відповідний перспективний документ, а зараз працєю над його вписанням у канву натупних стандартів.
(В дужках хочу замітити, що огляд, перевірка, обстеження або інспекція активів – це синоніми, тобто слова, які мають однакове значення, не дивлячись на їх різне звучання. Аналогічно такі синоніми є і в перспективному документі)
Отримавши оцінку, замовник часто може залишитися незадоволеним рівнем інспекції, проведеної під час виконання завдання (і результатом дослідження), тому що це не те, що вони очікували, тому тип інспекції активів має бути погодженим до підписання договору на оцінку, можливо, в завданні на оцінку, і, якщо можливо, то міститись в тендерних умовах на проведення оцінки.
За допомогою фізичної інспекції часто оцінювачі можуть відповісти на широке коло питань, на яких базується оцінка, як то :
– Підтвердження наявності активу (часте питання при оцінці застави для банків);
– Більш точна оцінка технічних або фізичних характеристик активу або веріфікація характеристик та технічного стану, наданого службами підприємства;
– Оцінка потенціалу ативу та/або обмежень, які з ним пов’язані;
– Розуміння історії створення активу та його минулого, поточне чи майбутнє;
– Розуміння місця розташування активу, його оточення та потенціалу розвитку;
– Можливість обговорити актив з керівництвом або оперативним персоналом та отримати додаткову інформацію про актив;
– Можливість перевірити ринкові порівняльні продажі в безпосередній близькості до актива.
Бажано, щоб це коло питань було зазначене у завданні на оцінку або у тендерних вимогах/пропозиціях до оцінювачів, оскільки їх відсутність веде до виникнення неконкурентних умов при проведенні тендеру на відбір оцінювача.
Достатні дослідження та докази повинні бути зібрані за допомогою таких засобів, як:
– перевірка;
– запит,
– дослідження,
– обчислення або аналіз,
щоб переконатися, що оцінка належним чином підтверджена.
При визначенні обсягу пошуку певних доказів необхідне професійне судження, щоб
переконатися, що самец і докази відповідають цілям оцінки.
Якщо під час виконання завдання на оцінку стає зрозуміло, що дослідження або обмеження, включені до обсягу роботи, не призведуть до достовірної оцінки, або інформація, яку мають надати треті сторони, є недоступною або неадекватною, або обмеження інспекції є настільки суттєвими, що не призведуть до надійних результатів оцінки, які би відповідали меті оцінки, в оцінці має бути чітко зазначено, що оцінка не відповідає нормативно-правовим вимогам МСО.
Професійне судження потрібне при визначенні обсягу інспекції і необхідних доказів, і
оцінювач повинен пояснити, чому обраний тип інспекції найкраще підходить для
запланованого використання, щоб забезпечити оцінку, сумісну з вимогами МСО.
<h> Класифікації інспекцій матеріальних активів </h>
- інспекція з робочого місця;
- Віртуальна перевірка на основі технології віддаленого доступу;
- Перевірка “проїздом” або “з узбіччя”;
- Детальний огляд;
- Критична інспекція із застосуванням інструментального обстеження та залученням інших фахівців (при необхідності);
- Вибіркові інспекції;
Для нерухомості ці інспекції можуть мати такий контекст:
Інспекція з робочого столу: оцінювач використовує програми Streetview (наприклад, Apple Look Around, Google Streetview, Google-Earth, Google-maps тощо) або датовані фотографії. Оцінювач може розглянути об’єкт оцінки а також об’єкти порівняння. Це не є прийнятним для поточної дати оцінки через можливий застарілий характер інформації, це може бути дещо корисним, коли проведення оцінки здійснюється на ретроспективну дату оцінки або при оцінці великого портфеля активів, які географічно розосереджені, а також – в короткий термін.
Віртуальна інспекція на основі технологій: у разі неможливості або недоцільності фізичного огляду, коли оцінювач на своєму робочому місці використовує технології в режимі реального часу у віртуальних перевірках може включати використання таких програм, як стрічка фотографій того ж дня, відео в прямому ефірі, або, наприклад, супутникові або дронові зображення. Переваги цього виду перевірки полягають у тому, що вона дозволяє більш ефективно використовувати час, дозволяє отримати поточну інформацію про майно, а іноді дозволяє оцінювачу задавати певні питання для збору інформації і аналітичних даних.
Інспекція «проїздом» або «з боку узбіччя». В такій інспекції оцінювач фактично оглядає майно
здалеку, або з транспортного засобу, або з пішохідної частини (узбіччя), не маючи необхідності або частіше можливості заходити всередину об’єкту. У той час як особистий перегляд активу має свої
очевидні переваги, така перевірка може зібрати певну корисну інформацію пов’язану з майном: веріфікувати майно ззовні, веріфікувати його технічний і навіть технічні характеристики. Для деяких випадків інспекція «проїздом» може бути єдиним варіантом огляду майна (наприклад, проїзд повз із швидкістю 60 км/год).
Детальний огляд: під час такої інспекції оцінювач фізично входить у будівлю чи споруду чи на територію для проведення ретельного огляду майна та пов’язаних з ним поліпшень. Це часто включає прискіпливий огляд майна, і часто дає можливість оцінювачу запитати про майно, його історію, оцінити технічний стан і статус експлуатації, веріфікувати технічні характеристики майна та з’ясувати інші важливі дані, пов’язані з майном, які не можуть бути виявлені в рамках настільної, технологічної віртуальної інспекції або інспекції з узбіччя чи на автомобілі.
Критична інспекція: полігає у такому самому детальному огляді майна, але на додаток залучає спеціалістів, наприклад з обстеження або БТІ, структурні чи екологічні інженери, геодезисти, експерти з планування, кошторисники/інженери з витрат, менеджери майна, а також юридичний, податковий, тестовий та/або операційний експерти– якщо бачить в цьому необхідність. Ці спеціалісти забезпечують додаткові дані щодо найбільш важливих областей оцінки, усуваючи необхідність обмеження аспектів оцінки, а, відповідно, і результатів. Таку інспекцію на сьогодні в Україні передбачає законодавство з оцінки пошкодженого та знищеного майна[1]. Слід також зазначити, що інструментальному обстеженню має/може передувати загальний огляд з визначенням саме тієї частини, яка потребує детального інструментального обстеженням з визначенням несучої здатності і придатності конструктивних елементів, особливо якщо спостерігається часткове пошкодження майна.
Вибіркова інспекція: У випадку великих портфелів із великим обсягом активів оцінювач може провести вибіркову перевірку. Вибір майна для перевірки може ґрунтуватися на певних критеріях, таких як (але не обмежуючись ними) активи високої вартості, типи активів найбільш важливі для бізнесу, місцезнаходження, історичність або випадкова вибірка тощо.
Наведені вище типи інспекції також можуть комбінуватися, тобто детальна інспекція та певні аспекти віртуальної інспекції на основі технологій.
При оцінці нерухомості, у разі, якщо неможливий доступ в середину об’єкту, інспекція «проїздом» або «З обочини» має бути обов’язковою.
У разі оцінки втраченого майна, тобто майна на ТОТ (тимчасово окупованій території), коли власник не може більше розпоряджатись своїм майном, будь-який огляд або інспекція втрачають смисл, а значення має тільки склад і технічний стан майна до заподіяння йому шкоди, найчастіше до широкомасштабного вторгнення, яке здійснюється методами рестоспективного огляду за допомогою технічних засобів та фотографій.
Рухоме майно
Типи інспекцій для рухомосго майна практично не відрізняються від інспекцій нерухомості за виключенням мабуть інспекції «з узбіччя», яке для обладнання не релевантне.
При детальному огляді обладнання важливо веріфікувати його марку/модель, а також визначити його ефективний термін служби, використовуючи шкалу технічного стану обладнання[2].
.
При здійсненні детального огляду/інспекції, оцінювач, якщо він впевнений в своїх професійних судженнях, може застосувати таку класифікаційну шкалу оцінки технічного стану рухомого майна:
Таблиця 1. Ознаки технічного стану машин та обладнання
| Оцінка стану | Ознака технічного стану | Фізичний знос, % | Характеристика технічного стану |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Нове | 1 | 0-5 | Нове, що не експлуатувалось |
| Дуже добре | 2 | 5-15 | Практично нове обладнання, що було в недовгій експлуатації і не вимагає ремонту або заміни деталей та агрегатів |
| Добре | 3 | 15-35 | Обладнання, що було в експлуатації, повністю відремонтоване або відновлене |
| Задовільне | 4 | 35-60 | Обладнання, що було в експлуатації, вимагає деякого ремонту або заміни окремих незначних деталей, вузлів |
| Умовно придатне | 5 | 60-85 | Обладнання, що було в експлуатації, у стані що є придатним для подальшої експлуатації, після ремонту або заміни головних (суттєвих) деталей, вузлів |
| Незадовільне | 6 | 85-95 | Обладнання, що було в експлуатації, вимагає капітального ремонту, такого як заміна основних робочих органів основних агрегатів |
| Непридатне до експлуатації | 7 | 95-100 | Обладнання, яке підлягає списанню або ліквідації |
| Відсутнє | 8 |
Для визначення величини залишкової придатності необхідно типовий термін служби подібних активів помножити на (1- відсоток зносу, зазначений в колонці 3 цієї таблиці).
[2] Valuing Machinery and Equipment – The Fundamentals of Appraising Machinery and Technical Assets: Fourth Edition, American Society of Appraisers.