тел.: +38 (095) 083-75-04

тел.: +38 (067) 942-31-69

e-mail: office@ire.kiev.ua

Замовити дзвінок >
X

    Зворотній зв'язок








    Підтверджую відправлення листа.

    Оценка недвижимого имущества

    Наиболее часто недвижимость в Украине оценивается для заключнния договоров отчуждения, наследства, залога, ипотеки, мены, внесения в уставный фонд.
    Ее выполняют оценщики, имеющие соответствующую квалификацию. В некоторых банках такую оценку выполняют сотрудники банков, но их квалификация должна соответствовать тем же требованиям, что и для независимых оценщиков.

    Налоги и сборы

    При заключении сделок купли-продажи участникам селки придется заплатить 1% от рыночной стоимости недвижимости в пенсионный фонд – во всех случаях.
    1% берет нотариус за регистрацию сделки, хотя тут могут быть и скидки при высокой стоимости объекта.
    В случае если время собственности меньше 3-х лет в бюджет перечисляется 5% и 1.5% военный сбор.
    Если же собственником является иностранец, то подоходный налог составит 18% плюс военный сбор.
    При вступлении в наследство не платятся если наследниками являются дети или внуки. При первой продаже даже если срок владения меньше 3-х лет платежей в бюджет и военного сбора нет. Для остальніх категорий наследников в Украине взимаются 5% подоходного налога и 1.5% военній сбор.
    При оформлении коммерческих объектов всегда взимается подоходный налог и военный сбор.

    Сколько стоит оценить недвижимость в Украине? См. таблицу

    Типы объектов

    Стоимость услуг, грн

    Срок выполнения, дней

    Жилье индивидуальное

    1

    Квартиры

    2000

    3

    2

    Частные жилые дома

    1500

    3

    3

    Частные дома незавершенка

    2500

    4

    4

    Имущественные права в многоквартирном доме

    2000

    3

    5

    Незавершенка больше 1000 кв м

    от 5000

    от 5-и

    6

    Определение размера убытков от пожара, затопления и др.

    5000

    от 5-и

    Жилые дома площадью

    7

    до 500 кв м

    3000

    3

    8

    от 500 до 1000 кв м

    5000

    5

    9

    от 1000 до 5000 кв м

    10 000

    от 5-и

    10

    > 5000 кв м

    Дог.

    от 5-и

    11

    незавершённые <1000 кв м

    10 000

    от 5-и

    12

    незавершённые> 1000 кв м

    договорная

    от 5-и

    Сооружения (инженерная инфраструктура, передаточные устройства, скважины, дороги, аэродромы и др.) – цена и сроки договорные, так как зависит от объема и сроков оценки.

    Любая оценка выполняется на определенную дату по договору. Для того, чтобы ее сделать, нужны технические паспорта и правовые документы; осмотр квартиры или дома. Сроки и цены приведены в таблице. Все данные об объекте, методология оценки и расчеты оценщик приводит в оценочном отчете.
    В случае если отчет выполняется для уплаты налогов и платежей, он регистрируется в государственной базе отчетов. За выполнение оценки взимается плата, с чем многие не согласны, так как расчет налогов – это обязатнность государства.
    Обещают, что в этом году начнут выдавать справку о стоимости, которая будет бесплатной.
    При этом, предусмотрена возможность апелляции этой стоимости и оценка езависимым оценщиком в случае, если собственник не согласен со стоимостью, определенной госорганом.

    Как выполняется оценка жилья?

    Жилье оценивается методом сравнения на основе аналогов. При этом, в зависимости от типа здания и площади квартиры оценщик старается подобрать аналоги в таком же типе зданий и близкой площади квартир, которые предлагаются к продаже или были проданы.

    Локация

    Стоимость квартиры прежде всего зависит от ее локации или местоположения. Всем понятно, что квартира в центре города стоит дороже, чем на окраине. Вопрос только – насколько дороже?

    Поэтому очень важно, чтобы аналоги подбирались оценщиком близко от локации объекта оценки. Например, если оцениваемая квартира находится в спальном районе Киева, то аналоги тоже должны находиться в этом же районе, а иногда не просто в том же районе (районы у нас слишком крупные), а также и в том же микрорайоне.

    Типы зданий

    При подборе аналогов необходимо учитывать типы зданий, в которых находятся как аналоги так и квартира, которая подлежит оценке.

    В Украине основными типами многоквартирных домов являются:

    – «сталинки» – дома, построенные до 2-ой мировой войны и некоторые – сразу после 2-ой мировой, с кирпичными стенами, деревянными или комбинированными перекрытиями, от 4-х до 7-и этажей; если до 5-и этажей, то без лифтов;
    – «хрущёвки» – дома, построенные в середине прошлого века, небольшой площади и с маленькой кухней, с “проходными” комнатами, 5 этажей, без лифтов, бывают с кирпичными стенами, блочные и панельные;
    – «брежневки» и “чешки” – 9-и и 16-и этажные дома ХХ века, в основном панельные, с раздельными комнатами, более просторными по сравнению с “хрущевками”, с лифтами, панельными стенами и ж/б перекрытиями;

    – современные дома, с датой ввода после 1995-го года, которые разделяются на каркасные и панельные; они имеют счетчики тепла на каждую квартиру, современные лифты и электроплиты, современное утепление фасадов, просторные планировки и другие преимущества; стоимость кв м в таких домах. Как правило, выше, чем в “старом” жилом фонде (хотя зачастую больше зависит от местоположения);

    – реконструированные дома – памятники архитектуры, истории и культуры.

    Таким образом, при выполнении оценки необходимо подбирать аналоги в здании, которое является таким же типом здания, как и квартира и имеет такие же конструктивные характеритистики и примерно такую же дату строительства.

    Физическое состояниедома или квартиры (или ее части)

    Также необходимо подбирать аналоги, которые имеют физическое состояние здания и качество отделки сопоставимое с оцениваемой квартирой. В случае если подобрать близкие аналоги нет возможности, необходимо проводить корректировки, пользуясь методом попарного сравнения.

    Согласование результатов

    На последнем этапе проводится согласование результатов, т.е выбор тех значений, которые близки и наилучшим образом соответствуют оцениваемой квартире.

    Здания, используемые для бизнеса

    Эта оценка включает:

    – Офисные и административные здания и их части;

    – Рестораны, кафе, столовые;

    – Банки;

    – Бизнес-центры;

    – Гостиницы;

    – Торгово-развлекательные центры;

    – Кинотеатры, театры и другие помещения развлекательного характера;

    – Спортзалы и спортивные сооружения;

    – Склады, в том числе логистические;

    – Производственные;

    – АЗС, ЛЭП, сооружения для передачи энергии и сигналов и многие другие.

    Оценка зданий и сооружений нежилого названачения

    Все подходы и мтеоды могут быть использованы для коммерческих и производственных зданий – по сравнению, по затратам и по доходу.

    Подход по сравнению в оценке нежилых зданий аналогичен описанному выше для оценки квартир и состоит в подборе аналогов продаж или предложений и их корректировке для приведения к оцениваемомму объекту.

    Доходный подход – это определение стоимости исходя их того дохода, который может быть получен. Разница между возможными доходами и расходами капитализируется по ставке капитализации либо дисконтируется.

    Подход по затратам использует затраты на строительство нового объекта за вычетом всех форм обесценения. К полученному результату добавляют стоимость земли.

    Сооружения, как правило, оцениваются затратным подходом в тех случаях, когда нет похожих активов, которые бы были выставлены на рынок. В случае если есть аналогичные активы, которые продаются, оценка может выполняться как по сравнению , так и по доходу.
    Особенности оценки определенного вида имущества см. в соответствующих разделах.