Оценка недвижимого имущества

Наиболее часто недвижимость в Украине оценивается для заключнния договоров отчуждения, наследства, залога, ипотеки, мены, внесения в уставный фонд.
Ее выполняют оценщики, имеющие соответствующую квалификацию. В некоторых банках такую оценку выполняют сотрудники банков, но их квалификация должна соответствовать тем же требованиям, что и для независимых оценщиков.

Налоги и сборы

При заключении сделок купли-продажи участникам селки придется заплатить 1% от рыночной стоимости недвижимости в пенсионный фонд – во всех случаях.
1% берет нотариус за регистрацию сделки, хотя тут могут быть и скидки при высокой стоимости объекта.
В случае если время собственности меньше 3-х лет в бюджет перечисляется 5% и 1.5% военный сбор.
Если же собственником является иностранец, то подоходный налог составит 18% плюс военный сбор.
При вступлении в наследство не платятся если наследниками являются дети или внуки. При первой продаже даже если срок владения меньше 3-х лет платежей в бюджет и военного сбора нет. Для остальніх категорий наследников в Украине взимаются 5% подоходного налога и 1.5% военній сбор.
При оформлении коммерческих объектов всегда взимается подоходный налог и военный сбор.

Сколько стоит оценить недвижимость в Украине? См. таблицу

№	Типы объектов	Стоимость услуг, грн	Срок выполнения, дней
Жилье индивидуальное
1	Квартиры	2000	3
2	Частные жилые дома	1500	3
3	Частные дома незавершенка	2500	4
4	Имущественные права в многоквартирном доме	2000	3
5	Незавершенка больше 1000 кв м	от 5000	от 5-и
6	Определение размера убытков от пожара, затопления и др.	5000	от 5-и
Жилые дома площадью
7	до 500 кв м	3000	3
8	от 500 до 1000 кв м	5000	5
9	от 1000 до 5000 кв м	10 000	от 5-и
10	> 5000 кв м	Дог.	от 5-и
11	незавершённые <1000 кв м	10 000	от 5-и
12	незавершённые> 1000 кв м	договорная	от 5-и

Сооружения (инженерная инфраструктура, передаточные устройства, скважины, дороги, аэродромы и др.) – цена и сроки договорные, так как зависит от объема и сроков оценки.

Любая оценка выполняется на определенную дату по договору. Для того, чтобы ее сделать, нужны технические паспорта и правовые документы; осмотр квартиры или дома. Сроки и цены приведены в таблице. Все данные об объекте, методология оценки и расчеты оценщик приводит в оценочном отчете.
В случае если отчет выполняется для уплаты налогов и платежей, он регистрируется в государственной базе отчетов. За выполнение оценки взимается плата, с чем многие не согласны, так как расчет налогов – это обязатнность государства.
Обещают, что в этом году начнут выдавать справку о стоимости, которая будет бесплатной.
При этом, предусмотрена возможность апелляции этой стоимости и оценка езависимым оценщиком в случае, если собственник не согласен со стоимостью, определенной госорганом.

Как выполняется оценка жилья?

Жилье оценивается методом сравнения на основе аналогов. При этом, в зависимости от типа здания и площади квартиры оценщик старается подобрать аналоги в таком же типе зданий и близкой площади квартир, которые предлагаются к продаже или были проданы.

Локация

Стоимость квартиры прежде всего зависит от ее локации или местоположения. Всем понятно, что квартира в центре города стоит дороже, чем на окраине. Вопрос только – насколько дороже?

Поэтому очень важно, чтобы аналоги подбирались оценщиком близко от локации объекта оценки. Например, если оцениваемая квартира находится в спальном районе Киева, то аналоги тоже должны находиться в этом же районе, а иногда не просто в том же районе (районы у нас слишком крупные), а также и в том же микрорайоне.

Типы зданий

При подборе аналогов необходимо учитывать типы зданий, в которых находятся как аналоги так и квартира, которая подлежит оценке.

В Украине основными типами многоквартирных домов являются:

– «сталинки» – дома, построенные до 2-ой мировой войны и некоторые – сразу после 2-ой мировой, с кирпичными стенами, деревянными или комбинированными перекрытиями, от 4-х до 7-и этажей; если до 5-и этажей, то без лифтов;
– «хрущёвки» – дома, построенные в середине прошлого века, небольшой площади и с маленькой кухней, с “проходными” комнатами, 5 этажей, без лифтов, бывают с кирпичными стенами, блочные и панельные;
– «брежневки» и “чешки” – 9-и и 16-и этажные дома ХХ века, в основном панельные, с раздельными комнатами, более просторными по сравнению с “хрущевками”, с лифтами, панельными стенами и ж/б перекрытиями;

– современные дома, с датой ввода после 1995-го года, которые разделяются на каркасные и панельные; они имеют счетчики тепла на каждую квартиру, современные лифты и электроплиты, современное утепление фасадов, просторные планировки и другие преимущества; стоимость кв м в таких домах. Как правило, выше, чем в “старом” жилом фонде (хотя зачастую больше зависит от местоположения);

– реконструированные дома – памятники архитектуры, истории и культуры.

Таким образом, при выполнении оценки необходимо подбирать аналоги в здании, которое является таким же типом здания, как и квартира и имеет такие же конструктивные характеритистики и примерно такую же дату строительства.

Физическое состояниедома или квартиры (или ее части)

Также необходимо подбирать аналоги, которые имеют физическое состояние здания и качество отделки сопоставимое с оцениваемой квартирой. В случае если подобрать близкие аналоги нет возможности, необходимо проводить корректировки, пользуясь методом попарного сравнения.

Согласование результатов

На последнем этапе проводится согласование результатов, т.е выбор тех значений, которые близки и наилучшим образом соответствуют оцениваемой квартире.

Здания, используемые для бизнеса

Эта оценка включает:

– Офисные и административные здания и их части;

– Рестораны, кафе, столовые;

– Банки;

– Бизнес-центры;

– Гостиницы;

– Торгово-развлекательные центры;

– Кинотеатры, театры и другие помещения развлекательного характера;

– Спортзалы и спортивные сооружения;

– Склады, в том числе логистические;

– Производственные;

– АЗС, ЛЭП, сооружения для передачи энергии и сигналов и многие другие.

Оценка зданий и сооружений нежилого названачения

Все подходы и мтеоды могут быть использованы для коммерческих и производственных зданий – по сравнению, по затратам и по доходу.

Подход по сравнению в оценке нежилых зданий аналогичен описанному выше для оценки квартир и состоит в подборе аналогов продаж или предложений и их корректировке для приведения к оцениваемомму объекту.

Доходный подход – это определение стоимости исходя их того дохода, который может быть получен. Разница между возможными доходами и расходами капитализируется по ставке капитализации либо дисконтируется.

Подход по затратам использует затраты на строительство нового объекта за вычетом всех форм обесценения. К полученному результату добавляют стоимость земли.

Сооружения, как правило, оцениваются затратным подходом в тех случаях, когда нет похожих активов, которые бы были выставлены на рынок. В случае если есть аналогичные активы, которые продаются, оценка может выполняться как по сравнению , так и по доходу.
Особенности оценки определенного вида имущества см. в соответствующих разделах.