Оценка недвижимого имущества
Наиболее часто недвижимость в Украине оценивается для заключнния договоров отчуждения, наследства, залога, ипотеки, мены, внесения в уставный фонд.
Ее выполняют оценщики, имеющие соответствующую квалификацию. В некоторых банках такую оценку выполняют сотрудники банков, но их квалификация должна соответствовать тем же требованиям, что и для независимых оценщиков.
Налоги и сборы
При заключении сделок купли-продажи участникам селки придется заплатить 1% от рыночной стоимости недвижимости в пенсионный фонд – во всех случаях.
1% берет нотариус за регистрацию сделки, хотя тут могут быть и скидки при высокой стоимости объекта.
В случае если время собственности меньше 3-х лет в бюджет перечисляется 5% и 1.5% военный сбор.
Если же собственником является иностранец, то подоходный налог составит 18% плюс военный сбор.
При вступлении в наследство не платятся если наследниками являются дети или внуки. При первой продаже даже если срок владения меньше 3-х лет платежей в бюджет и военного сбора нет. Для остальніх категорий наследников в Украине взимаются 5% подоходного налога и 1.5% военній сбор.
При оформлении коммерческих объектов всегда взимается подоходный налог и военный сбор.
Сколько стоит оценить недвижимость в Украине? См. таблицу
№ |
Типы объектов |
Стоимость услуг, грн |
Срок выполнения, дней |
Жилье индивидуальное |
|||
1 |
Квартиры |
2000 |
3 |
2 |
Частные жилые дома |
1500 |
3 |
3 |
Частные дома незавершенка |
2500 |
4 |
4 |
Имущественные права в многоквартирном доме |
2000 |
3 |
5 |
Незавершенка больше 1000 кв м |
от 5000 |
от 5-и |
6 |
Определение размера убытков от пожара, затопления и др. |
5000 |
от 5-и |
Жилые дома площадью |
|||
7 |
до 500 кв м |
3000 |
3 |
8 |
от 500 до 1000 кв м |
5000 |
5 |
9 |
от 1000 до 5000 кв м |
10 000 |
от 5-и |
10 |
> 5000 кв м |
Дог. |
от 5-и |
11 |
незавершённые <1000 кв м |
10 000 |
от 5-и |
12 |
незавершённые> 1000 кв м |
договорная |
от 5-и |
Сооружения (инженерная инфраструктура, передаточные устройства, скважины, дороги, аэродромы и др.) – цена и сроки договорные, так как зависит от объема и сроков оценки.
Любая оценка выполняется на определенную дату по договору. Для того, чтобы ее сделать, нужны технические паспорта и правовые документы; осмотр квартиры или дома. Сроки и цены приведены в таблице. Все данные об объекте, методология оценки и расчеты оценщик приводит в оценочном отчете.
В случае если отчет выполняется для уплаты налогов и платежей, он регистрируется в государственной базе отчетов. За выполнение оценки взимается плата, с чем многие не согласны, так как расчет налогов – это обязатнность государства.
Обещают, что в этом году начнут выдавать справку о стоимости, которая будет бесплатной.
При этом, предусмотрена возможность апелляции этой стоимости и оценка езависимым оценщиком в случае, если собственник не согласен со стоимостью, определенной госорганом.
Как выполняется оценка жилья?
Жилье оценивается методом сравнения на основе аналогов. При этом, в зависимости от типа здания и площади квартиры оценщик старается подобрать аналоги в таком же типе зданий и близкой площади квартир, которые предлагаются к продаже или были проданы.
Локация
Стоимость квартиры прежде всего зависит от ее локации или местоположения. Всем понятно, что квартира в центре города стоит дороже, чем на окраине. Вопрос только – насколько дороже?
Поэтому очень важно, чтобы аналоги подбирались оценщиком близко от локации объекта оценки. Например, если оцениваемая квартира находится в спальном районе Киева, то аналоги тоже должны находиться в этом же районе, а иногда не просто в том же районе (районы у нас слишком крупные), а также и в том же микрорайоне.
Типы зданий
При подборе аналогов необходимо учитывать типы зданий, в которых находятся как аналоги так и квартира, которая подлежит оценке.
В Украине основными типами многоквартирных домов являются:
– «сталинки» – дома, построенные до 2-ой мировой войны и некоторые – сразу после 2-ой мировой, с кирпичными стенами, деревянными или комбинированными перекрытиями, от 4-х до 7-и этажей; если до 5-и этажей, то без лифтов;
– «хрущёвки» – дома, построенные в середине прошлого века, небольшой площади и с маленькой кухней, с “проходными” комнатами, 5 этажей, без лифтов, бывают с кирпичными стенами, блочные и панельные;
– «брежневки» и “чешки” – 9-и и 16-и этажные дома ХХ века, в основном панельные, с раздельными комнатами, более просторными по сравнению с “хрущевками”, с лифтами, панельными стенами и ж/б перекрытиями;
– современные дома, с датой ввода после 1995-го года, которые разделяются на каркасные и панельные; они имеют счетчики тепла на каждую квартиру, современные лифты и электроплиты, современное утепление фасадов, просторные планировки и другие преимущества; стоимость кв м в таких домах. Как правило, выше, чем в “старом” жилом фонде (хотя зачастую больше зависит от местоположения);
– реконструированные дома – памятники архитектуры, истории и культуры.
Таким образом, при выполнении оценки необходимо подбирать аналоги в здании, которое является таким же типом здания, как и квартира и имеет такие же конструктивные характеритистики и примерно такую же дату строительства.
Физическое состояниедома или квартиры (или ее части)
Также необходимо подбирать аналоги, которые имеют физическое состояние здания и качество отделки сопоставимое с оцениваемой квартирой. В случае если подобрать близкие аналоги нет возможности, необходимо проводить корректировки, пользуясь методом попарного сравнения.
Согласование результатов
На последнем этапе проводится согласование результатов, т.е выбор тех значений, которые близки и наилучшим образом соответствуют оцениваемой квартире.
Здания, используемые для бизнеса
Эта оценка включает:
– Офисные и административные здания и их части;
– Рестораны, кафе, столовые;
– Банки;
– Бизнес-центры;
– Гостиницы;
– Торгово-развлекательные центры;
– Кинотеатры, театры и другие помещения развлекательного характера;
– Спортзалы и спортивные сооружения;
– Склады, в том числе логистические;
– Производственные;
– АЗС, ЛЭП, сооружения для передачи энергии и сигналов и многие другие.
Оценка зданий и сооружений нежилого названачения
Все подходы и мтеоды могут быть использованы для коммерческих и производственных зданий – по сравнению, по затратам и по доходу.
Подход по сравнению в оценке нежилых зданий аналогичен описанному выше для оценки квартир и состоит в подборе аналогов продаж или предложений и их корректировке для приведения к оцениваемомму объекту.
Доходный подход – это определение стоимости исходя их того дохода, который может быть получен. Разница между возможными доходами и расходами капитализируется по ставке капитализации либо дисконтируется.
Подход по затратам использует затраты на строительство нового объекта за вычетом всех форм обесценения. К полученному результату добавляют стоимость земли.
Сооружения, как правило, оцениваются затратным подходом в тех случаях, когда нет похожих активов, которые бы были выставлены на рынок. В случае если есть аналогичные активы, которые продаются, оценка может выполняться как по сравнению , так и по доходу.
Особенности оценки определенного вида имущества см. в соответствующих разделах.