тел.: +38 (095) 083-75-04

тел.: +38 (067) 942-31-69

e-mail: office@ire.kiev.ua

Замовити дзвінок >
X

    Зворотній зв'язок








    Підтверджую відправлення листа.

    Вимоги до застави банків

    Сімонова Л.М.

    Ведучий акредитований член американського товариства оцінювачів,

    заслужений член Українського товариства оцінювачів,

    Травень, 2018 року

     

    Аналіз законодавства з питань формування та використання банками України резервів для відшкодування можливих втрат за активними банківськими операціями

     

    Банк під час розрахунку резерву за кредитними операціями враховує прийнятне забезпечення, передбачене відповідним законодавством у разі, якщо воно надано на весь строк користування активом.

     

    Застава є прийнятним забезпеченням за одночасного дотримання таких умов:

     

    а) право банку протягом року здійснити реалізацію застави або набути право власності на цю заставу в разі неплатоспроможності/банкрутства боржника визначено договором застави;

     

    Тобто, термін експозиції повинен бути не більше 1-го року. Ринкова вартість характеризується двома параметрами: вартістю та терміном експозиції, який банки, як правило, не вимагають надавати у звіті з оцінки. Вочевидь, що такі вимоги до оцінювачів необхідно висувати.

     

    б) застава оцінена не вище її фактичної ринкової вартості, яка має забезпечувати можливість продажу застави сторонньому покупцеві;

     

    в) перегляд банком вартості предметів застави з урахуванням зміни кон’юнктури ринку та стану їх збереження здійснюється не рідше одного разу на рік для нерухомості та виробничого обладнання, одного разу на півроку – для іншого майна;

     

    Прийнятне забезпечення залежно від рівня ліквідності поділяється на чотири групи.

    До III групи належать:

     

    1. нерухоме майно;
    2. об’єкти у формі цілісного майнового комплексу;
    3. виробниче обладнання;
    4. транспортні засоби.

     

    Коефіцієнт ліквідності – 0,6.

     

    Банк під час розрахунку резерву використовує ринкову (справедливу) вартість забезпечення у вигляді застави нерухомого майна, транспортних засобів, товарів в обороті або в переробці, майнових прав на нерухоме майно, виходячи з оцінки такого майна, проведеної суб’єктом оціночної діяльності або оцінювачем майна – працівником банку, що має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, які не є пов’язаними з банком особами (афілійованими, спорідненими, асоційованими), відповідно до законодавства України.

     

    Ринкова вартість відрізняється від справедливої, оскільки справедлива використовується для фінансової звітності і включає вартість транспортування та встановлення (інсталяції) обладнання, а отже вона вище ринкової.

    При визначенні ринкової вартості ЦМК необхідно застосовувати припущення, які характерні для типового інвестора, що купує майно на ринку подібного майна, а не бізнес-план компанії, яка використовує майно, оскільки продається не бізнес-одиниця, а майно, при умові його найбільш ефективного використання майбутнім інвестором.

    Якщо від дати останньої оцінки відбулися істотні зміни в умовах функціонування та фізичному стані майна, що є предметом застави, та/або стані ринку подібного майна, банк має забезпечити проведення переоцінки такого майна незалежно від умов договору про надання кредиту та/або договору застави.

    4.15. Банк здійснює перевірку наявності та стану майна, отриманого в заставу, з такою періодичністю:

    нерухомого майна та цілісного майнового комплексу – не рідше одного разу на рік;

    товарів в обороті або в переробці – не рідше одного разу на квартал;

    майнових прав на одержання грошових коштів (виручки) за укладеними договорами про продаж товарів/проведення робіт/надання послуг – не рідше одного разу на місяць;

    іншого майна/майнових прав – не рідше одного разу на півроку.

    Виконуючи оцінку, оцінювач виконує 2 фукції: визначає вартість майна та здійснює перевірку майна, отриманого в заставу. Тому, важливою вимогою до оцінювачів повинен бути огляд майна, підтвердження його стану, фотографування майна та наведення фотографій у звіті з оцінки.

    Майно, яке передається у заставу, підлягає страхуванню.

    Проблемою є ігнорування (або нерозуміння) страховими компаніями законодавства про оцінку майна.

    Відповідно до Національного Стандарту 1 дійсна вартість майна для цілей страхування – вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування;

    По-перше, необхідно завжди говорити про дійсну вартість майна для цілей страхування, а не просто “дійсна вартість”, а по-друге, саме в договорі страхування необхідно зазначити який вид вартості майна визначався – вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість. Чому це важливо?

    Це важливо тому, що вартість відтворення (заміщення) – це та вартість, по якій поліпшення (будівлю) можливо побудувати, ця вартість не включає вартості земельної ділянки (або місцеположення обєкту), збитки розраховуються саме в залежності від вартості відтворення (заміщення), в той час як ринкова вартість – це сума відновної вартості поліпшень та земельної ділянки (або прав на земельну ділянку), що зазначено у Національному Стандарті 2 “Оцінка нерухомого майна”. Відсутність виду вартості, який підлягав страхуванню, дозволяє недобросовісним страховикам вводити стахувальників в оману, а іноді – помилятись при розрахунках страхової премії та зазнавати збитків при відшкодуванні.

    Приклади:

    1.1.1. у випадку повного знищення чи втрати застрахованого майна, коли витрати на його відновлення перевищують дійсну вартість застрахованого майна, страхове відшкодування здійснюється в межах страхової суми у розмірі дійсної вартості застрахованого майна на момент настання страхового випадку з врахуванням франшизи, за умови, що дотримано всі обрані Спеціальні умови та виконано умови Договору.

    Замість “дійсної вартості для цілей страхування” застосоване поняття “дійсна вартість”, яке в законодавстві відсутнє, а окрім того не зазначений вид вартості, який розуміється під дійсною вартістю для цілей страхування. Якщо страхується будівля, то необхідно користуватись відновною вартістю або вартістю заміщення або залишковою вартістю заміщення, яка є вартістю відновлення за вирахуванням зносу. Неправильно користуватись в цьому випадку ринковою вартістю, оскільки ринкова вартість включає вартість земельної ділянки або прав на земельну ділянку. Отже, оцінка об’єкту нерухомого майна для страхування – це визначення віднової вартості або вартості заміщення, що відрізняє цю оцінку від оцінки для застави.

    1.1.2. у випадку часткового знищення (пошкодження) застрахованого майна відшкодовуються витрати по його відновленню (ремонту), необхідні для приведення застрахованого майна у стан, в яком воно знаходилось безпосередньо перед настанням страхового випадку за вирахуванням вартості залишків майна (по вартості ліквідації) та зносу на елементи, які підлягають заміні.

    Залишки по вартості ліквідації у випадку страхування будівлі або нерухомості можуть включати вартість земельної ділянки і можуть бути більше відновної вартості, тому такий пункт вводить в оману страхувальника, що неприпустимо. Окрім того, звертаю увагу на те, що Національні стандарти розрізняють вартість ліквідації та ліквідаційну вартість, на яку дуже часто посилаються стосовно вартості залишків.

    Вартість ліквідації – вартість, яку очікується отримати за об’єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій (НЦ- 1). Як правило, це металеві частини, які можливо утилізувати.

    Ліквідаційна вартість – вартість, яка може бути отримана за умови продажу об’єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості (НЦ- 1). Цей вид вартості взагалі не має відношення до страхування майна.

    Висновки.

    1. Передача нерухомості у заставу повинна здійснюватись по ринковій вартості, оскільки у разі реалізації нерухомість буде продаватись по ринковій вартості. При цьому, необхідно визначати термін екпозиції, оскільки він не повинен перевищувати 1 рік: об’єкти з більш довгим терміном експозиції у заставу передаватись не можуть.

    2. Переоцінку нерухомості необхідно виконувати щорічно і навіть частіше – у разі різкої зміни цін на ринку нерухомості. Огляд та фотографування об’єктів оцінки повинні виконувати оцінювачі в процесі виконання оцінки.

    3. З метою страхування визначається “дійсна вартість для цілей страхування” – це вартість відновлення або заміщення нерухомості оскільки величина збитків визначається як витрати на відновлення об’єкту нерухомості.

    Ринкова вартість у разі страхування визначається для рухомого майна – транспортних засобів. У договорі страхування необхідно зазначати вид вартості, по якій звійснювалось страхування з метою не вводити страхувальника в оману.